文章开始之前，先给大家推一下我们另一个深圳本地号——深圳楼探。
【资料图】
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深圳的新房，竟然“神奇地”又开始火热起来。
前两天前海颐城栖湾里开盘选房，一共有631批客户选择352套，最后开盘当天去化了347套，去化率达到99%，差一点就日光了，只有5套大户型最后没卖出去。
颐城栖湾里销控图
但颐城栖湾里还不是卖得最好的新盘。
两周以来，除了颐城栖湾里之外，深圳还出现了两个日光盘。
首先是太子湾的招商玺家园，均价达到11.2万/㎡，但是开盘当天604套房全部选完，当天日光；
接下来是光明的宏发万悦山二期，一共有1343批客户选676套房，也是开盘当天就卖完了。
两周时间，两个新盘日光、一个新盘差一点日光，这段时间见惯了深圳新盘滞销，现在突然这么多新盘日光，还真有点不习惯。
深圳的买家，确实有点坐不住了。
上周工作日时间去看了万科金域学府，不是周末的时间，依然都有大量买家看房，营销中心人山人海。
周中万科金域学府的情况
为什么最近深圳的新盘市场好像突然间火了？
还是李嘉诚那句名言：地段、地段，还是地段。
不难发现，现如今卖得好的项目，都是稀缺地段的新盘。
太子湾的豪宅招商玺家园，是整个深圳最值得期待的豪宅，
虽然整个太子湾如今都没发展起来，但是人家规划很牛逼。
未来这里不仅有海景，还同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、仓库、文化艺术、国际学校、国际医院、交通核心枢纽等多元业态，
太子湾的规划图
更为重要的是这里的地段，从未来的发展态势来看，招商玺家园的地段能直接对标招商双玺、半岛城邦。
而与它对标的豪宅，如今二手房价格都在20万/㎡以上，如果放在市场好的时候，这个盘卖13-14万/㎡完全没问题，如今居然11万/㎡就能搞定，你说那些手里拿着钱不着急出手的买家心不心动？毕竟过了这个村可就没这个店了。
而除了招商玺家园之外，还有不少新盘的价格和周边二手形成巨额的倒挂，想具体了解有哪些楼盘，扫码添加房产置业老师咨询。
另一个日光盘宏发万悦山，地段也是稀缺。
我之前多次在文章提到过，经过这几年的大量供应之后，光明中心区的地块其实是越来越少了。
看看最近几次深圳的土拍，地块不是在马田街道就是在公明街道，多数都不在中心区。
而万悦山的位置刚好处在凤凰城站与光明大街站中间，光明的二手房天花板龙光玖龙台就在附近，周围其他的新盘地块都已经卖完了，比如金融街(000402)、电建洺悦府、宏发万悦山一期等等。
而上述这些楼盘，全部都是日光盘。
因此从万悦山二期一开始传言要入市的时候，市场就已经开始躁动。
我记得万悦山是从4月份的时候就开始放风说要开盘，一直拖了大半年，直到这个月才正式开卖。
在开盘之前，楼盘的销售曾经把我拉进到一个万悦山的交流群，群友最高峰时500人满员，而且据说一个销售就起码有5-6个交流群。
可见深圳人是多么关心万悦山。
所以啊，别看最后只有1343批客户选房，其实真正有意愿关注过的买家起码多3倍。
当然，日光盘虽然突然增加了，但也不是所有的楼盘都会卖得好。
也有不少本来很值得看好的楼盘，最后反倒翻了车。
最典型的案例就是海峦坊。
海峦坊区位图
开盘之前我们曾经去看过这个盘，当时销售和我们预估的是——
最后这个盘肯定要看积分，积分低的可能抢不到。
但结果怎样呢？
一开盘当天只有147批客户选287套，去化率最后只有35.8%。
很多人认为的日光种子选手，最后连一半的房子都没卖出去，看好日光的人，脸都被打肿了。
另外一些楼盘比如深铁珑境，一共344套房，冻资入围的人数只有141批；
再比如打折极狠的保利明玥澜岸，卖318套、入围142批客户，入围人数都不到一半，最后如果能卖20%，那绝对可以去寺庙里感谢菩萨了。
其实，保利明玥澜岸这个坪山的盘价格很便宜，均价只要4.1万/㎡，最便宜的单价3.7万/㎡，打折之后还会更低。
论价格真的算很优惠了，但是就是不好卖。
类似明玥澜岸这一类新盘，归根结底是地段问题。
深铁珑境在大浪，保利明玥澜岸在坪山的碧玲，都是地铁照顾不到的区域。
都已经到关外了，客户群体都指向刚需，试问哪些刚需是能接受距离地铁站2-3公里的路程？
当然，如果开发商敢大降价的话，那当我没说。
但是要开发商把身段放低、定低一点价格，实在也不容易。
就拿海峦坊来说，产品没问题、地段没问题，最后卖不出去的主要原因就是价格不够便宜。
如果均价从7.4万/㎡降到7万或者7万/㎡以下，去化率绝对能够翻一番。
上面分析了一通，你会发现一个问题——
现在新盘的去化率分化异常明显，有日光盘，也有卖不到30%的新盘。
只能说大家都喜欢地段又好、价格又低的新盘，但是能同时满足两个条件的新盘真的不多，而多数的开发商，也许还没把价格降到买家的心里。
有钱人在抢颐城栖湾里、招商玺家园，刚需在抢宏发万悦山。
这说明此刻无论是有钱的还是所谓没钱的刚需，其实都有一颗躁动的心，
只不过因为市场热度不高，这颗蠢蠢欲动的心没有出头的机会罢了。
其实我们一直都强调深圳不是没有购买力，而是所有购买力都在等抄底，就像那些总想着抄底的股民。
有优质股，那就入场；
没有优质股？那就接着等咯。
所以，现在对于深圳的刚需和豪宅客户来说，是日子最好的时候。
最难受的反而是那些改善群体，有房在手卖不出去，要卖出去只能降价，卖一个回不了本的价格，但不卖掉现有的房子去买新房或者二手的话，成本又很高。
两头路都被卡死，进退维谷。
改善可群想要破局，真的很难，除非市场真正回暖，信心回归到2015-2019年这个阶段，但短期内我认为可能性真的不大。
不难预计，最近这几年，深圳的二手市场大概率还会维持相对低迷的状态。
新房的供应以及政策会把二手房压死，市场分化可能会比新房还要严重。
一部分地段品质比较好的楼盘，二手去化会比其他楼盘好不少；
而另外一部分楼盘，可能会好几个月无人问津。
二手行情持续低迷之下，此刻你在深圳买对新盘就很重要了。
因为新房迟早都会进入二手市场，一旦买错，以后卖出去就会比现在的二手房还要难，到时候纠错成本也许是你根本无法承受的。
现阶段新盘那么多，提前做准备定好选筹真的很重要，如果你最近想在深圳买房，对选筹还比较迷茫，建议你扫码咨询房产置业老师，会给你提供价值新盘名单和详细的置业方案。
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以上为正文，来自湾区区长
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