天天要闻:深圳连续3个新房日光,我嗅到了不寻常的味道!

2022-09-30 15:37:04 来源:大胡子看深圳微信号

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文章开始之前,先给大家推一下我们另一个深圳本地号——深圳楼探。


【资料图】

未来这个号原创文章会越来越多,一些比较敏感、不好说的话题和文章都会发在这里,大家可以先点进去关注一下。

深圳的新房,竟然“神奇地”又开始火热起来。

前两天前海颐城栖湾里开盘选房,一共有631批客户选择352套,最后开盘当天去化了347套,去化率达到99%,差一点就日光了,只有5套大户型最后没卖出去。

颐城栖湾里销控图

但颐城栖湾里还不是卖得最好的新盘。

两周以来,除了颐城栖湾里之外,深圳还出现了两个日光盘。

首先是太子湾的招商玺家园,均价达到11.2万/㎡,但是开盘当天604套房全部选完,当天日光;

接下来是光明的宏发万悦山二期,一共有1343批客户选676套房,也是开盘当天就卖完了。

两周时间,两个新盘日光、一个新盘差一点日光,这段时间见惯了深圳新盘滞销,现在突然这么多新盘日光,还真有点不习惯。

深圳的买家,确实有点坐不住了。

上周工作日时间去看了万科金域学府,不是周末的时间,依然都有大量买家看房,营销中心人山人海。

周中万科金域学府的情况

为什么最近深圳的新盘市场好像突然间火了?

还是李嘉诚那句名言:地段、地段,还是地段。

不难发现,现如今卖得好的项目,都是稀缺地段的新盘。

太子湾的豪宅招商玺家园,是整个深圳最值得期待的豪宅,

虽然整个太子湾如今都没发展起来,但是人家规划很牛逼。

未来这里不仅有海景,还同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、仓库、文化艺术、国际学校、国际医院、交通核心枢纽等多元业态,

太子湾的规划图

更为重要的是这里的地段,从未来的发展态势来看,招商玺家园的地段能直接对标招商双玺、半岛城邦。

而与它对标的豪宅,如今二手房价格都在20万/㎡以上,如果放在市场好的时候,这个盘卖13-14万/㎡完全没问题,如今居然11万/㎡就能搞定,你说那些手里拿着钱不着急出手的买家心不心动?毕竟过了这个村可就没这个店了。

而除了招商玺家园之外,还有不少新盘的价格和周边二手形成巨额的倒挂,想具体了解有哪些楼盘,扫码添加房产置业老师咨询。

另一个日光盘宏发万悦山,地段也是稀缺。

我之前多次在文章提到过,经过这几年的大量供应之后,光明中心区的地块其实是越来越少了。

看看最近几次深圳的土拍,地块不是在马田街道就是在公明街道,多数都不在中心区。

而万悦山的位置刚好处在凤凰城站与光明大街站中间,光明的二手房天花板龙光玖龙台就在附近,周围其他的新盘地块都已经卖完了,比如金融街(000402)、电建洺悦府、宏发万悦山一期等等。

而上述这些楼盘,全部都是日光盘。

因此从万悦山二期一开始传言要入市的时候,市场就已经开始躁动。

我记得万悦山是从4月份的时候就开始放风说要开盘,一直拖了大半年,直到这个月才正式开卖。

在开盘之前,楼盘的销售曾经把我拉进到一个万悦山的交流群,群友最高峰时500人满员,而且据说一个销售就起码有5-6个交流群。

可见深圳人是多么关心万悦山。

所以啊,别看最后只有1343批客户选房,其实真正有意愿关注过的买家起码多3倍。

当然,日光盘虽然突然增加了,但也不是所有的楼盘都会卖得好。

也有不少本来很值得看好的楼盘,最后反倒翻了车。

最典型的案例就是海峦坊。

海峦坊区位图

开盘之前我们曾经去看过这个盘,当时销售和我们预估的是——

最后这个盘肯定要看积分,积分低的可能抢不到。

但结果怎样呢?

一开盘当天只有147批客户选287套,去化率最后只有35.8%。

很多人认为的日光种子选手,最后连一半的房子都没卖出去,看好日光的人,脸都被打肿了。

另外一些楼盘比如深铁珑境,一共344套房,冻资入围的人数只有141批;

再比如打折极狠的保利明玥澜岸,卖318套、入围142批客户,入围人数都不到一半,最后如果能卖20%,那绝对可以去寺庙里感谢菩萨了。

其实,保利明玥澜岸这个坪山的盘价格很便宜,均价只要4.1万/㎡,最便宜的单价3.7万/㎡,打折之后还会更低。

论价格真的算很优惠了,但是就是不好卖。

类似明玥澜岸这一类新盘,归根结底是地段问题。

深铁珑境在大浪,保利明玥澜岸在坪山的碧玲,都是地铁照顾不到的区域。

都已经到关外了,客户群体都指向刚需,试问哪些刚需是能接受距离地铁站2-3公里的路程?

当然,如果开发商敢大降价的话,那当我没说。

但是要开发商把身段放低、定低一点价格,实在也不容易。

就拿海峦坊来说,产品没问题、地段没问题,最后卖不出去的主要原因就是价格不够便宜。

如果均价从7.4万/㎡降到7万或者7万/㎡以下,去化率绝对能够翻一番。

上面分析了一通,你会发现一个问题——

现在新盘的去化率分化异常明显,有日光盘,也有卖不到30%的新盘。

只能说大家都喜欢地段又好、价格又低的新盘,但是能同时满足两个条件的新盘真的不多,而多数的开发商,也许还没把价格降到买家的心里。

有钱人在抢颐城栖湾里、招商玺家园,刚需在抢宏发万悦山。

这说明此刻无论是有钱的还是所谓没钱的刚需,其实都有一颗躁动的心,

只不过因为市场热度不高,这颗蠢蠢欲动的心没有出头的机会罢了。

其实我们一直都强调深圳不是没有购买力,而是所有购买力都在等抄底,就像那些总想着抄底的股民。

有优质股,那就入场;

没有优质股?那就接着等咯。

所以,现在对于深圳的刚需和豪宅客户来说,是日子最好的时候。

最难受的反而是那些改善群体,有房在手卖不出去,要卖出去只能降价,卖一个回不了本的价格,但不卖掉现有的房子去买新房或者二手的话,成本又很高。

两头路都被卡死,进退维谷。

改善可群想要破局,真的很难,除非市场真正回暖,信心回归到2015-2019年这个阶段,但短期内我认为可能性真的不大。

不难预计,最近这几年,深圳的二手市场大概率还会维持相对低迷的状态。

新房的供应以及政策会把二手房压死,市场分化可能会比新房还要严重。

一部分地段品质比较好的楼盘,二手去化会比其他楼盘好不少;

而另外一部分楼盘,可能会好几个月无人问津。

二手行情持续低迷之下,此刻你在深圳买对新盘就很重要了。

因为新房迟早都会进入二手市场,一旦买错,以后卖出去就会比现在的二手房还要难,到时候纠错成本也许是你根本无法承受的。

现阶段新盘那么多,提前做准备定好选筹真的很重要,如果你最近想在深圳买房,对选筹还比较迷茫,建议你扫码咨询房产置业老师,会给你提供价值新盘名单和详细的置业方案。

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