中新经纬10月1日电 (李惠聪)9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
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通知内容指向两方面：其一，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
其二，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
事实上，自2022年以来，5年期以上LPR已下调3次，累计下降35个基点。首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。中指研究院监测数据显示，当前已有80多个城市房贷利率已降至下限水平。
为何会有新一轮“定向降息”？
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，近一段时间以来，房地产市场预期持续偏弱、政策效果有限是主因。
依中指研究院数据，2022年以来，全国各地已优化楼市政策超800条，但效果并不明显。9月，重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚，房地产成拖累宏观经济稳定恢复的重要因素。
同样，二手房成交数据也不乐观。8月、9月，贝壳研究院重点监测的50城二手房交易量环比均在下降，显现出持续下跌趋势。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，前几次贷款利率下调市场效果不及预期，房地产市场仍在惯性下滑。此时，针对特定城市差别化“定向降息”，是贯彻落实中央“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”的措施，也表明市场当前“稳房价”“稳预期”比较迫切。
哪些城市可能会降？
本次政策将房贷利率调整的时间期限定在2022年底前。多位专家表示，这一方面有利于提升房地产四季度市场活跃度。另一方面，由于降息是“阶段性”的，窗口期只到年底，就有可能避免市场陷入无休止的观望，助推住房需求尽快入场
易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。
其中，二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。此类城市普遍属于当前房地产交易疲软，房价跌幅过大或持续时间过长的城市。
陈文静则指出，市场随政策变化是一个动态调整过程，不排除政策逐步散开，覆盖更多楼市下行压力大的城市。
这次“定向降息”会对市场产生多大效果？
易居研究院智库中心研究总监严跃指出，从此次政策可看出，房贷利率仍是提振楼市行情的一个重要工具。政策驱动下，四季度或将迎来新一轮房贷降息潮。
许小乐则保持了谨慎乐观，提出“只有房贷利率一步到位，而不是挤牙膏式的下降，才能对市场产生最大作用”。据其调查，目前，此次可调降房贷城市执行的房贷利率基本在4.1%(LPR-20)的下限水平。政策在年底前如果能下调到位，保守估计会降到与经营贷(3.6%-3.7%)大致相当的水平。这在降低购房者成本同时，有利于防止市场政策套利。
许小乐进一步指出，房贷利率下调理论上会促进购房消费需求，但仍要注意两方面因素：一是本次涉及到的“定向降息”城市中，大多住房自有率比较高，首次购房需求少；二是目前房企经营困难尚未真正扭转，消费者对烂尾风险仍存担忧。放宽首套房利率下限，如果能够加速市场流通，会对房企去化回款有帮助，但最终要看政策实际效果。(中新经纬APP)
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