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文/地产八卦女 陈庆
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(资料图)
两个月前，有个朋友说，“北京楼市就像A股里的茅台(600519)，房住不炒后，没有大涨也没有大跌，就矗在那里。”
两个月以后，茅台股价跌破1400，而北京楼市，却还像是一潭碧波一样，不急不噪。
哪怕像中建玖和府、华曦府、北京悦府、望京樾、中建宸园这样的倒挂红盘，在短暂的喧嚣过后，也只是凸显北京楼市的静水流深。
然而，偶然间看到链家的一组数据，我却心里大惊：这次，是真的要起波澜了吗？
究竟是一组什么样的数据？原来，北京链家二手房源，挂牌总套数创新高，首次突破了10万套...
▲从二手房挂牌走势可以看出，2021年上半年，大部分二手房卖家都处于犹豫的状态，部分先知先觉的卖家抢先出手。从9月开始，醒悟的卖家终于开始进入集体挂牌的高潮期。数据来源：北京大房子。
坦白说，就算是10万套，于北京而言也不算多。毕竟，北京拥有超2000万人口、近500万户家庭，摆在那随便抠一点就是巨大的体量。
但是，按照往常经验，二手房挂牌量一旦趋势创新高，只会继续新高。杭州、苏州等地超18万二手房挂牌数据的楼市，就说明了这一点。
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为什么北京二手房挂牌，会从9月进入快车道？
从表面看，这源于财政部在9月底出台的930救市新政：卖一买一置业免税。
▲差额20%个税将取消，出售自有住房并在1年内购房缴纳个税的，可以退税！
目前，北京房子不满五年或者不唯一，征收差额20%的个人所得税，如果是低原值不唯一的房子，个税通常很高，为了避税，只能采用假离婚等方法做成唯一住房，或者做低网签价格尽量提高首付、少贷款。所以这个政策的直接影响是，低原值不唯一可以高贷款，也就是降低了首付！置换链条也就由此转起来了......
事实上，“‘卖一买一置业免税’新政落地后，不少‘满二唯一’‘满三唯一’房主置换需求都被刺激出来。
2002年第三季度的二手房成交量，环比大幅增长了33.3%。
▲北京二手房成交季度表
但是另一方面，尽管这一轮二手房行情是置换推动，但最需要置换的“老破小”业主，却依旧推不动。
根据链家数据，目前北京存量的这10万套二手房里，房龄在20年以上的老破小占到四成。
由此，虽说房龄老化对置换需求是个推动力，但谁来接盘却是个问题。真正好置换且进入流通快车道的，多是10年来的次新房。
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那么，二手房挂牌量增加，是否意味着炒房客们按捺不住，想要落袋为安？是否意味着，北京楼市即将下行？
二手房挂牌，本质上反映着房东的心态。
尤其是“卖一买一置业免税”政策的出台，让房东们觉得这是一个比较好的套利时机，不论他们是卖掉房子再买房还是卖掉去干嘛，挂牌变现后把现金主动权拿在手里才是硬道理。
此外，今年3月份，北京出台了一条很重要的新规，要求以后新过户的房产证上的“附记页”上，必须注明房子的建成年代。这就使得老破小的贷款年限大大缩减，业主们不得不加速出清手里的不良资产，客观上也增加了二手房的挂牌。
然而，尽管挂牌量增多，但北京楼市目前仍然供小于求——按照当前二手月均1.2万套的消化速度，这10万套二手房的去化仅需要8.5个月，更何况里面有近4万套老破小，真正优质的次新房其实是供不应求的，比如朝阳的朝青板块、亚运村板块、太阳宫的改善房，都是市面上的紧俏货。
因此，虽然挂牌量增加，但市场回应的成交量也在增加，目前新增的挂牌量，还不会导致二手房源议价空间明显增大。
也许，只有当挂牌量达到一个顶峰（个人预判是15万套以上），成交量无法再相应扩大，到那个时候，一些着急变现的房东才会真正从决策上影响市场。
▲近年房价下行的城市，武汉、杭州、苏州、天津、青岛、南京等城市，二手房挂牌量都超过了15万套。由此简单粗略判断，北京的二手房挂牌，最起码要超过15万套（甚至可能要超过20万套），才会对房价走势有实际影响。
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另一个基本面，北京2023年一手房的供应量，其实并没有大很多。
今年半年度北京的土地成交仍然保持着30宗上下的规模，规划建面和楼面均价和去年相差无几。虽然新房市场因为上半年的疫情，同比去年成交少了32%，但成交均价却高了12%，属于“缩量上涨”的单边行情。
而且从目前预售证的发放来看，一手房的价格，仍然被建委控制得死死的。
事实上，从今年海淀学府公馆、太阳宫中建玖合府，以及丽泽北京悦府、中建宸园的表现来看，北京核心区不仅放售价格被严控，产品形态也被无形中把控，这就导致北京一手房性价比很高。
例如，北京悦府、中建宸园的位置和配套不如太阳宫，但市区的优质大平层项目已经很少了，选择寥寥。和黄御翠园这样的“诈尸盘”都要卖11万/平，而且户型早已过时，转头去看悦府还是挺香的，中建宸园的产品则更是碾压太阳宫，导致大平层产品都需要找关系去抢房。
所以，今年没有抢到海淀学府公馆和太阳宫的中建玖合府的一批人，仍然坚定不移的做出了选择，转向北京悦府和中建宸园。原因无它，太香了。
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整体来看，北京楼市正在进入一个改善良性循环的市场。由打压老破小贷款年限和“卖一买一置业免税”带来的置换需求集中释放，客观造成了北京二手房挂牌增长的态势。
对此，可能还有部分人不理解，疫情期间，大家收入和收入预期开始下滑，为什么独独北京还这么强？
与普通人的想法相反，惨淡的大环境，让北京和上海成了有钱人抱团取暖的核心标的（成都另有原因）。
▲抱团取暖，这是今年北京楼市的主基调。
北京最不缺的就是有钱人。以最直观的资金总量看，北京金融机构本外币存款余额，是广州的3倍、深圳的2倍。
这样优秀的基本面，加上今年央行持续放水，贷款利息更是降至历史最低，这都意味着北京的有钱人，可以放手加油干。
自此，居住条件差的老破小被抛弃，地段优良的避险资产，成了有钱人的香饽饽。
这也是为什么，今年的北京豪宅市场异常亮眼，基本每个月都会被10W+新房“屠榜”，大户型比小户型好卖得多的深层原因。
而顺着这条思路，我们可以知道，北京二手房破十万，并不意味着北京楼市就要下行。
二手房破十万的主要原因在于置换和改善，作为不良资产的老破小，卖不动就是卖不动。
而豪宅和高品质的次新二手，则会继续引领北京楼市。
至于刚需市场，也许会因为经济动荡，疫情影响下工资收入不见起色，一时陷入困境。但对于北京来说，目前的挂牌量还不足以让刚需盘价格瓦解。
最后需要说明的是，北京二手房挂牌量超10万，在一定程度上反应了当前买房选筹的思路变化：
过去“老破小”的上车盘逻辑已经不存了，老破小未来会无人问津，未来买房，要么攒钱一步到位，要么买城市界面友好的郊区新房，之后再做打算。
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