地产财富会
2022年翻篇之前
(资料图)
房地产终于等来了喜讯
政策的窗口期已经开到最大
解渴救命的钱在来的路上了
能不能拿到手
还要各凭本事
2022-11-30
第二支箭首单发债来了！
刚刚，龙湖公告成功发行年内第二期中期票据，发行规模20亿，期限3年，利率3%。
还记得这个月上旬，交易商协会同意龙湖200亿储架式注册发行吗？现在，龙湖已经拿到了这200亿中的20亿，不是额度，是稳稳到手的真金白银。
而且，这笔钱是真便宜啊！很多央国企都不一定能拿到低至3%的利率。
龙湖给所有等钱来的房企开了个好头。
昨天，也就是第三支箭射出的第二天，福星股份(000926)、世茂股份(600823)和北新路桥(002307)三家房企迫不及待发定增公告，一副“别拦我，我要做房地产再融资重启第一人！”的架势。
是的，钱已经在路上，就看谁能抢得到、拿得多，甚至拿得便宜。
最近射箭速度和效率
赶得上梅西点射破门了
一个月内，救市的“三支箭”全部射出，这速度和效率，连球神梅西都得叹服。
增信民企债券融资的“第二支箭”在11月8日发出，约2500亿的支持额度，民营房企目前已申请到930亿，其中，万科280亿，龙湖200亿，金地、新城、美的置业各150亿。
11月23日这天，几个重磅利好连发：央行牵头的金融支持房地产16条正式发布；国常会吹风“降准”，再提加强对民营企业的金融支持力度，资本市场闻声全线拉升。
这之后48小时内，六大行“听央妈的话”，一下子给17家房企提供1.2万亿授信额度。
到目前为止，第一支箭的授信额度已经超过2万亿，近30家房企受益。当然，每家房企拿到的额度还是有差别的，万科、碧桂园、美的置业、龙湖四家占大头——显然，通过信贷渠道支持民企融资的“第一支箭”，更多射到了这些优质房企身上。
更重磅的“第三支箭”，在11月28日周一晚间射出，证监会连发五道举措，恢复房企重组上市、恢复地产再融资、支持港股企业、发挥REITs和私募基金作用盘活房企存量资产。
那扇对房地产关闭很久的大门打开了！资本市场普天同庆，涨声一片。
大门刚一打开，福星股份、世茂股份们就跃跃欲试要进来，他们太缺钱了。
福星股份实惨，一面是火烧眉毛的流动性压力，一面是融资四处碰壁，很久没有发债融资了，之前向交易商协会申请的60亿中期票据还没见受理，又火速打起了第三支箭的主意。
尽管资本市场对第三支箭买账，但并不代表对每家房企都一视同仁。对福星们的定增计划，仍有很多质疑和不看好的声音。
市场活水
流向了不缺钱的人？
“三支箭”政策组合的初衷，是解决民营企业的“缺水”难题，为出现资金困难的民营企业提供阶段性的融资支持。
而从实际落地来看，房地产领域目前受益的是清一色的头部优质企业。
也就是说，比起那些跌倒在泥潭里的出险房企，他们相对没有那么缺钱。
拿民企里的信用标兵龙湖为例，不仅今年到期债务已偿清，还提前偿还了全部2023年到期的海外美元债务。
在“三道红线”考验房企的这几年，龙湖始终保持优异的债务结构：2020、2021、2022年（截至9月末）资产负债率分别为69.59%、69.92%和69.84%，扣除合同负债的资产负债率分别为44.85%、47.52%和45.63%，并且连续六年处在绿档。
根据今年中报披露，龙湖现金短债比4.07倍，平均借贷成本低至3.99%，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%——财务指标的稳健指数赶超国企。
稳健的基本面和优越的信用资质，让龙湖万科们能够获得更多的市场活水，撑起了头部房企的排面。
我们看到，第一二支箭的惠及范围内，目前还没有已违约房企的身影。
在政策的实际落地上，显现出的是“救急不救穷”、“锦上添花而非雪中送炭”的趋势。如资本圈一位朋友的感概：钱流向了不缺钱的人，爱流向了不缺爱的人。
央妈的爱
他们接收到了
实际上，对于已违约房企的债券融资支持，央妈是给予了关怀照顾的。
地产财富会在之前《央妈16条流出后，我们是不是可以买房了》一文中划过重点：
保融资的6条里，央行明确提到了支持存量融资合理展期，即鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。
对于未来半年内到期的债务，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
此外还有通过保交楼专项借款、配套融资支持，用“真金白银”的资金注入进一步推进保交楼工作；计划通过地产项目并购金融支持、探索市场化支持方式，做好受困房企的风险处置等。
央妈强力维护楼市信心底线的决心显而易见，尤其是支持存量融资展期，对出险房企算得上雪中送炭的大利好，有助于缓解火烧眉毛的资金压力。强调对国有、民营等各类房企融资一视同仁，也有利于多数受困民营房企的融资改善。
只不过，在政策实质落地的过程中，仍要看金融机构可以发挥的自主空间有多大，以及出险房企的谈判能力等，更多的考验还在前方。
可以预期的是，一切正在朝着好的方向发展。
如研究人士所言，当前政策已经出现了历史上罕见的最佳窗口期，善于理解政策和学习政策的房企，才是好房企。要对各类再融资政策做积极解读，尤其是关注各类机构投资者的资金和投资意愿，主动联系主动对接，积极消化目前好的政策效应。
平稳过冬之后，地产的春天不远了！
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