三箭齐发救房企，多管齐下保交楼、保信用
【资料图】
本月“金融16条”、“2000亿免息再贷款”、“三支箭”代表中央对房地产政策的质变，明确救项目、救房企并存，三箭齐发明确对房地产企业的支持态度，多管齐下保交楼、保信用，民营房企纾困步伐逐步加快。政策短期内很难扭转市场基本面，但在政策信号明确的情况下未来会有更多利好政策跟进来稳信心、稳预期。
2.2万亿银行授信落地，用来稳信心、稳预期
本月商业银行对房企已披露的意向性授信额度合计2.2万亿，受益名单延伸至民企，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，新增专项用于并购的额度未披露。意向性授信到最后实际放贷的过程中充满着不确定，商业银行实际放贷需兼顾风险和收益。授信本身更多为稳信心、稳预期，居民信心企稳才有可能实现基本面的止跌回稳。
恒大75亿出售深圳湾地块，首开处置资产频繁
本月重点监测房企共涉及49笔并购交易，披露交易金额的有41笔，总交易对价约306.3亿，收并购热度下滑。本月28笔并购交易（占比57%）处挂牌状态，未有实质进展，剔除恒大重大交易贡献后完成的并购交易额较上月环比下滑7成，收并购情绪不振，市场避嫌情绪加重。本月首开加速挂牌转让旗下资产，计划回笼超30亿以应对流动性问题；恒大75亿出售深圳湾地块，由兴业信托和深圳国资组建的纾困平台接盘处置。
01
并购政策：
三箭齐发救房企
多管齐下保交楼、保信用
11月11日央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银保监254号文），首次将纾困方向调整为“救项目与救企业并存”，在8月支持政策性银行提供“保交楼”专项借款的基础上，鼓励金融机构提供专项借款配套融资支持。11月21日易纲在2022年金融街(000402)论坛年会上透露鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具，当天“保交楼”再出新政，央行将在2023年3月31日前商业银行提供2000亿元免息再贷款，用于纾困基金的配套融资。11月24日银保监要求六大行靠前对接专项借款安排，着力推进“保交楼”项目配套融资。11月28日证监会允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于“保交楼”。
从中央纾困政策的演变过程来看，2022上半年纾困政策不多，更多强调通过市场化并购方式缓解流动性风险；7月中下旬到10月底，保交楼首次写入政治局会议文件，明确地方政府属地责任，地方政府“下场”设纾困基金、回购、托管、并购烂尾项目，而此时中央对房地产风险处置的态度仍是“托而不举”。而11月开始中央明确救项目、救房企并存，三箭齐发明确对房地产的支持态度，民营房企纾困步伐逐步加速，加强保交楼金融支持力度，多管齐下保交楼、保信用。
本月“金融16条”、“2000亿免息再贷款”、“支持2500亿民企债券融资”、“三支箭”代表中央对房地产政策的质变，短期内虽然很难扭转市场基本面，但在政策信号明确的情况下未来会有更多利好政策跟进来稳信心、稳预期，有助于推动交付、销售、投资等得到实质改善。
02
并购金融：
2.2万亿银行授信稳信心、稳预期
从并购贷款融资的支持力度来看，据不完全统计，11月底典型房企年内共获取1960亿的专项并购贷额度，5月以后市场上没有房企再获新增专项贷款额度。
11月国有六大行、部分股份制银行、城商行与房企达成银企合作协议并提供授信，受益名单延伸至民企，已披露的意向性授信额度合计2.2万亿，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等。需要注意，意向性授信到最后实际放贷的过程中充满着不确定，响应号召的同时，银行需兼顾风险和收益，关注报表坏账率。
与此同时，本月没有房企发行并购债券，至11月底房地产行业累计发行并购债券160亿元。值得注意的是，11月保利发展99亿小公募完成注册，计划投入2亿并购项目，至11月底，金茂、信达、绿城、建发、华润置地、保利、中海宏洋、中交等房企已获批尚未发行的并购债规模467.5亿。此外，中海150亿、新希望(000876)地产27亿、北京住总30亿并购债正排队申请，计划合计注册规模215亿，其中新希望、北京住总明确合计12亿用于并购。
本月无论是地方政府还是AMC公开落地的并购或纾困基金偏少，相较7月中旬以后各地密集设立纾困专项基金的表态阶段，当前纾困基金都基本投放至项目。纾困基金模式的难点在于覆盖项目有限，更多对净资产较高、短期流动性问题的项目进行债务重组和纾困，且资金成本较高。而央行给商业银行提供2000亿“保交楼”免息再贷款，用于纾困基金的配套融资，可覆盖净资产偏低项目的保交付问题，也相应降低了资金成本。后期配套纾困融资政策有望加速出台，项目复工复产有望加速推进，稳定保交付预期后居民信心才有可能回归。
03
行业并购：
恒大75亿出售深圳湾地块
首开处置资产频繁
根据CRIC监测，2022年11月重点监测房企共涉及49笔并购交易，披露交易金额的有41笔，总交易对价约306.3亿人民币，环比减少14%，单月交易规模低于前三月（8-10月）平均值416.9亿元，披露的平均单笔并购交易规模14.6亿，收并购热度继续下行趋势。
从交易进展来看，本月49笔并购交易中有28笔（占比57%）处于挂牌状态，其中披露交易额的25笔交易涉及价款148.4亿。过半并购交易处挂牌状态，未有实质进展，侧面也说明当前房企和市场的资金面都很紧张，一方急于出售加快资金回笼，一方谨慎观望对房地产市场信心不足。本月完成11笔合计披露交易额100.9亿的并购，其中75.4亿由恒大转让深圳湾超级总部地块贡献，若扣除该笔重大交易，本月完成的并购交易较上月环比下滑7成左右，市场收并购情绪不振，避嫌情绪加重。此外，传言交涉中、签署转让协议、进行中和终止的交易笔数分别1笔、5笔、3笔和1笔，其中传绿地5.04亿美元出售洛杉矶59层公寓楼，大悦城(000031)终结转让深圳福田32套写字楼项目。
本月市场关注度高的并购交易，即恒大深圳湾超级总部以75.4亿底价岀让。11月28日，该宗地由深圳市安和一号房地产开发有限公司（简称“安和一号”）以底价约75.4亿元竞得。安和一号股权穿透后由深圳市安兴二号投资合伙企业（有限合伙）作为基金管理人（GP）持股1%，两家深圳国资（深圳恒屿实业、深圳安居）作为项目操盘方和有限合伙人（LP）合计持股1.98%，兴业信托作为主要LP为项目提供增量资金盘活，持股97.02%。从股权结构可以看出恒大本次“退地”事件并非一般的出售，而是一项不良资产处置。
从交易双方来看，恒大、绿地等房企继续出售资产、回笼资金，但出险房企出售资产频率较低，出售方相对分散，有地方国企、稳健的央企等，而首开近期开始加速挂牌转让旗下资产。据公开资料披露，单11月首开已挂牌烟台天鸿时代地产100%股权、首城商街部分资产和北京发展大厦100%股权及债权等资产，完成出售北京毓锦置业部分股权予中海地产，回笼至少超30亿现金。
从交易标的物业类型来看，多元化投资维持上月热度，本月22笔交易涉及多元化投资，对应交易额220亿，占到全部规模的71.8%。尤其商办交易，涉及交易对价205.9亿，由恒大转让深圳商业地块、绿地和首开处置存量资产贡献。而住宅项目收并购热度一般，本月49笔交易中22笔涉及开发项目股权，披露转让的住宅项目的并购规模约67.04亿，环比上月下滑4成，可能缘于当前收并购市场住宅整体性价比不及招拍挂市场。
附：11月重点并购事件详情
一
开发项目的收并购
1、江苏通州湾控股退出通州湾中南城建20%股权
出售方：通州湾控股
收购方：中南建设(000961)
交易标的：通州湾中南城建20%股权
交易总价值：未披露
交易进展：完成
事件描述：11月28日消息，江苏通州湾控股发展有限公司退出通州湾中南城建20%股权，中南建设集团接盘。于股权变更前，该标的公司由中南建设集团持股80%、江苏通州湾控股20%；于股权变更后，该标的公司由中南建设集团100%持股。
2、首开股份(600376)投资3亿元于北京中海盈璟项目 对应持股比例30%
出售方：中海地产
收购方：首开股份
交易标的：北京中海盈璟项目30%
股权交易总价值：3亿人民币
交易进展：完成
事件描述：11月22日，据北京产权交易所信息，北京中海盈璟项目增资获得首开股份的投资，投资金额约为3亿元，对应持股比例为30%。于股权变更前，该标的公司由中海地产持股100%，于股权变更后，该标的公司由中海地产70%持股、首开股份30%持股。
标的项目公司旗下主要资产案名为玖峪家园（顺义区顺义新城第19街区19-85地块二类居住用地），由中海2022年6月初以54.7亿竞得，住宅楼面价约2.98万/㎡，溢价率1.48%。
3、祥生控股2.15亿出售安吉、余杭物业 涉及建面5.45万平
出售方：祥生控股
收购方：景陆企管
交易标的：安吉三特田野牧歌旅游开发50%
股权及债权：杭州春园健康养老55%
股权及债权交易总价值：2.15亿人民币
交易进展：完成
事件描述：11月17日，祥生出售附属公司股权及应收账款公告，总成交价2.15亿元。据悉，祥生向杭州景陆企业管理合伙企业（有限合伙）（简称“景陆企管”）出售安吉三特田野牧歌旅游开发有限公司（简称“安吉”）50%股权及账面值为人民币7819.87万元的应收安吉账款，总代价9244.94万元。另外，还向景陆企管出售杭州春园健康养老服务有限公司（简称“春园”）55%股权及账面值为人民币12280万元的应收春园账款，总代价12255.06万元。
安吉及春园由祥生成立，以建设及开发分别位於浙江省湖州市安吉县及浙江省杭州市余杭区的物业。于公告日期，安吉及春园仍有若干物业项目正在开发中，其中，安吉项目的总建筑面积约为33417平方米；春园项目的总建筑面积为21106平方米。
4、合景泰富3.71亿出售成都项目股权予合作方香港置地
出售方：合景泰富
收购方：香港置地
交易标的：置泰28.57%已发行股本及成都宏誉30%缴足股本
交易总价值：3.71亿人民币
交易进展：进行中
事件描述：11月16日合景泰富公告称，其全资附属公司拟向香港置地全资子公司出售置泰有限公司28.57%已发行股本及成都宏誉房地产开发有限公司的30%缴足股本，代价约人民币3.71亿元。标的公司旗下主要资产位于成都市锦江区攀成钢片区总占地面积约19.03万平方米的物业开发项目。于公告日，该项目可开发面积约70.7万平方米已全部完成开发，及可开发面积约21.3万平方米仍在开发中。
香港置地2010年曾与合景泰富合作，拿下成都攀成钢环球汇地块，项目总占地约285亩，地价约37.8亿元，双方各自持股50%。其中，住宅板块在2012年即开始销售，商业部分于2021年中举行开工仪式，商业部分将落地成都首个“光环系”项目，预计于2023年年底投入运营。
5、招商蛇口(001979)子公司7.3亿增资毓锦置业持股32.5% 先前华润、首开各持股一半
出售方：华润置地、首开股份
收购方：招商局地产（招商蛇口持股90%的附属公司）
交易标的：北京毓锦置业32.5%股权
交易总价值：7.3亿人民币
交易进展：完成
事件描述：11月8日，据北京产权交易所公示，北京毓锦置业有限公司获招商局地产（北京）有限公司增资73048.5275万元，持股比例32.5%。增资扩股前，公司由华润置地持股50%，首开股份持股50%。
标的公司是海淀区西北旺镇HD00-0403街区永丰产业基地（新）F1地块HD00-0403-0003地块的项目公司，该地块由华润和首开以44.95亿的总价在2021年第二批集中供应土地中竞得，为R2二类居住用地，建筑面积143554.91平方米，其中住宅建筑面积83113.72平方米，地块开发项目的推广名称为幸福里·润园。
二
投资物业等多元化业务的收并购
1、招商局置地4.08亿元出售佛山招商依云置地中心51%股权
出售方：招商局置地
收购方：广东新南达、佛山金城
交易标的：佛山凯达城51%股权及债权
交易总价值：4.08亿人民币
交易进展：签署转让协议
事件描述：11月24日，招商局置地(00978.HK)发布公告称，出售佛山市南海区一间附属公司股权。据悉，其间接全资附属公司广州招商与广东新南达及佛山金城订立产权交易合同，广州招商同意出售，而广东新南达及佛山金城同意以总代价人民币4.08亿元收购目标公司佛山市凯达城投资发展有限公司51%股权，及销售贷款以及同意支付其各自受让的销售贷款的应计利息。
标的公司主要业务为开发招商依云置地中心，项目地块位于佛山市南海区海七路与桂澜路交汇处，总占地面积29487平方米，被规划为商业用地，为期40年。于本公告日期，标的公司分别由广州招商、广东新南达及佛山金城拥有51%、35%及14%的股权。出售完成后，标的公司将不再为招商局置地的附属公司。
2、首开股份拟转让北京发展大厦有限公司100%股权及约1.57亿元债权
出售方：首开股份
收购方：暂未竞得
交易标的：北京发展大厦100%股权及债权
交易总价值：起价20.4亿人民币
交易进展：挂牌中
事件描述：11月16日，据北京产权交易所，首开股份拟转让北京发展大厦有100%股权及约1.57亿元债权，挂牌起始价也为20.4亿元。近期首开股份开始加速挂牌转让旗下资产，据公开资料披露，单11月首开股份就已挂牌烟台天鸿时代地产100%股权、首城商街部分资产和北京发展大厦100%股权及债权等资产，完成出售北京毓锦置业部分股权予中海地产，加快回笼现金以应对流动性危机。
3、75.4亿转让恒大深圳超级总部基地地块
出售方：中国恒大
收购方：深圳市安和一号房地产开发有限公司
交易标的：恒大深圳湾超级总部基地T208-0054宗地使用权
交易总价值：75.43亿人民币
交易进展：完成
事件描述：11月28日，深圳公共资源交易中心公布的信息显示，位于深圳湾超级总部基地的原恒大总部地块——T208-0054宗地成功转让，由深圳市安和一号房地产开发有限公司（简称“安和一号”）以底价约75.4亿元竞得。资料显示，安和一号股权穿透后由兴业国际信托持股97.02%、深圳恒屿实业（地方国企）持股0.99%、深圳安居（地方国企）持股0.99%、深圳市安兴二号投资合伙企业（有限合伙）（管理人）持股1%。从收购方的股权结构来看，恒大本次“退地”事件并非一般的出售，而是一项不良资产处置。
该宗地占地面积约为1万平方米，计容建面约为29万平方米，转让起始价约为75.4亿元，竞买保证金约为8亿元，由恒大在2017年12月以底价55.52亿元拿下该地块，作为首次进驻深圳湾的超级总部基地。但自去年恒大出现债务危机后，该项目建设自2021年9月开始停工。转让公告中也表明了地块还存在一些风险。如因长期停工、主体施工总承包单位尚未定标，后续基础底板相关工作无法正常启动，项目还处于抵押状态等。
4、传绿地5.04亿美元出售洛杉矶59层公寓楼 交易金额低于开发成本
出售方：绿地控
股收购方：Northland
交易标的：洛杉矶市中心59层公寓大楼
交易总价值：5.04亿美元
交易进展：传言交涉中
事件描述：11月9日，有消息传绿地控股(600606)的美国子公司以5.04亿美元的价格出售洛杉矶市中心最高的出租公寓大楼予Northland，这幢公寓楼有59层。
消息称，该销售金额创下了洛杉矶单一出租物业的销售纪录，但仍远低于绿地最初希望的销售金额。18个月前，这栋公寓楼的要价是6.95亿美元。据Northland称，6.95亿美元的要价也低于绿地支付的开发成本。
5、中建国际投资向中海宏洋出售合肥中海央墅配套商业 代价2.92亿元
出售方：中建国际投资集团
收购方：中海宏洋
交易标的：中海宏洋海富（合肥）房地产45%的股权
交易总价值：2.92亿人民币
交易进展：签署转让协议
事件描述：11月1日，中海宏洋公告，宣布购入合肥中海央墅的配套商业单位。中国建筑(601668)国际集团有限公司的直接全资附属公司中建国际投资集团有限公司作为卖方，与中海宏洋的间接全资附属公司宏志亚作为买方，订立买卖协议。根据买卖协议，中建国际投资向宏志亚出售中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司45%的股权，代价为2.92亿元。
据悉，出售股权前，标的公司由中建国际投资及宏志亚太分别拥有其45%及55%股权，出售完成后将成为中海宏洋间接全资附属公司。标的公司拥有合肥中海央墅的商业单位，包括写字楼单位及零售商店。
排版丨土木
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