信贷、债券、股权三箭齐发，房企融资环境优化。融资总量环比回升，连续两月没有房企发行境外债。
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◎ 文 / 克而瑞研究中心
本期关注
信贷、债券、股权三箭齐发，房企融资环境优化
11月8日，交易商协会宣布将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式支持民营房企融资，预计规模将达到2500亿元。11月11日，央行和银保监会发布“央十六条”，为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持。11月28日，证监会又公布了“股权融资优化5条新政”，帮助房企打通股权融资渠道。整体看来，本月政府出台了多项房企融资支持性政策，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，房企的融资环境将得到优化。但是从目前的情况来看，短期内仍将是国企央企以及部分优质民营房企比较容易获得政策的支持，而绝大多数企业仍需继续等待政策效果的传导。
融资总量环比回升，连续两月没有房企发行境外债
本月100家典型房企的融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%。房企债券发行了194.2亿元，环比减少33.7%，同比减少35%。房企债券类平均融资成本为3.68%，环比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月仍然没有房企发行境外债，连续两月没有房企发行境外债。而由于境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，因此整体融资利率保持在较低水平。
碧桂园等三家企业配股融资，两市地产股迎来大涨
本月没有新增房企或房企旗下公司完成上市或递交上市申请，仅有嘉创房地产在25日更新了招股书，因此截至2022年11月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别为13家和19家。除此之外，比较值得关注的是，本月碧桂园、雅居乐和建发国际纷纷宣布进行配股融资，再加上“股权融资优化5条新政”的出台，近期房企可能迎来一波配股潮。随着多项房企融资支持性政策的出台，两市地产股股价迎来了大幅上涨，房企的资本市场环境有望继续优化。
企业发债
01. 债券发行：利好政策频出，未来融资规模有望回升
2022年11月100家典型房企的融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%。随着11月多项优化房企融资环境的政策出台，未来房企的融资规模有可能开始从低谷回升，比如本月有多家房企债券注册额度获批或在申请中，涉及规模超1500亿，此外还有多家银行与房企签约授信额度，已知授信规模超2万亿。从融资结构来看，本月房企境内债权融资436.01亿元，环比增加18.6%，同比减少13.7%；境外债权融资3.62亿元，同比减少97.2%；资产证券化融资为41.46亿元，环比减少9.8%，同比减少47.3%。
11月房企发债194.2亿元，环比减少33.7%，同比减少35%。本月仍然没有房企境外发债，连续两月没有房企发行境外债，房企在境外资本市场表现仍然持续低迷；境内发债194.2亿元，环比减少33.7%，同比减少31.6%。其中，公司债发行80.6亿元，环比减少30.5%，同比减少4%；中期票据发行98.6亿元，环比减少26.4%，同比减少33.3%。境内发债主体仍然是集中在华润置地、招商蛇口(001979)等国企央企以及龙湖这种财务状况较好的民营房企。
2022年11月100家典型房企新增债券类融资成本3.68%，环比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月没有房企发行境外债；境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，因此整体融资利率保持在较低水平。2022年1-11月100家典型房企新增债券类融资成本4.26%，较2021年全年下降1.12个百分点，其中境外债券融资成本7.24%，较2021年全年上升0.1个百分点，境内债券融资成本3.39%，较2021年全年下降0.73个百分点。
具体企业表现来看，11月发债量最大的企业是华润置地，发债总量达到了113.96亿元，企业在本月发行了两笔共50亿元的公司债、一笔30亿元的中期票据以及共33.96亿元的ABS。本月发行债券的企业有11家，发债企业个数环比减少4家。从发债年限来看，首创城发发行的一笔11.2年的ABS期限最长。从债券发行利率表现来看，华润置地发行的一笔20亿元的公司债利率为2.4%，是本月房企发行的所有债券中最低。
02. 债券期限：本月到期债券类378亿元，近两月偿债潮有所缓解
本月房企共有29笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为378亿元，环比减少40.2%。其中，蓝光的1只公司债和宝龙的一只境外优先票据出现了实质性违约。
提前关注到2022年12月将有15笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为159亿元，环比减少57.9%。其中，蓝光的1只公司债已经出现了实质性违约。从到期债券规模来看，单笔金额最高是保利于2015年发行的一笔公司债，规模为20亿元人民币。
在债务违约方面，本月旭辉在11月1日公告表示将对境外债务停付本息；上坤地产也在同日公告称一笔境外优先票据出现交叉违约；此后7日中南建设(000961)公告称美元票据利息违约；海伦堡也于8日公告称旗下一笔境外优先票据未能按期支付利息；中梁则在13日正式宣布暂停支付境外债务项下所有应付本金和利息。整体来看，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前销售疲软仍未复苏，融资环境虽然有所优化但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。
上市和股票
03. 拟上市房企：本月仍没有新增房企和房企旗下公司递交上市申请
本月没有新增房企递交上市申请，但是嘉创房地产在25日更新了招股书。因此截至2022年11月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为13家，其中12家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。
在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有新增房企旗下公司递交上市申请。因此截至2022年11月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。
04. IPO和增发：碧桂园、雅居乐和建发国际进行配股融资
本月没有房企或房企旗下公司完成上市，截至11月底新上市的房企旗下公司仍为6家。由于近期在港交所递交上市申请的房企及房企旗下公司数量明显减少，同时交易所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难。再加上香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，房企旗下公司上市之后破发的情况也屡屡出现，也动摇了房企及旗下公司上市的信心。不过由于11月28日出台的“股权融资优化5条新政”允许符合条件的房地产企业实施重组上市，因此部分房地产企业可能会考虑在A股上市重组。
而在增发配股方面，随着“第二支箭”、“央十六条”等融资利好政策的出台，港股房企的股价开始止跌回升，部分房企抓紧机会开始进行配股融资。比如碧桂园就在15日宣布将以每股2.68港元的价格配售14.63亿股新股，所得款项净额估计为约38.72亿港元；雅居乐也在16日宣布将以先旧后新方式，按每股2.68港元配售2.95亿股股份，配股所得款项净额约为7.83亿港元。
而由于“股权融资优化5条新政”支持A股和H股的上市房企再融资，近期有多家房企宣布将进行股权融资，比如30日建发国际宣布拟先旧后新配股净筹8亿港元，福星、世茂、新湖中宝(600208)、大名城(600094)、华夏幸福(600340)、金科、华发等多家企业也在近一周内宣布将非公开发行股票筹资，近期可能出现一波房企的配股潮。
05. 股权变动：多家房企股东被动减持，部分境外资本交易内房股股票
本月有较多房企股东对房企股票进行了减持，其中最多的就是部分流动性出现问题的房企控股股东被动减持公司股票，包括泰禾、蓝光、金科等，同时蓝光、中南、金科等企业的控股股东也主动通过集中竞价等方式主动减持公司股票。与此同时，随着H股房企股价大幅上涨，部分境外资本也对内房股的股票进行了操作，比如GIC Private就在本月减持了530万股万科H股股票套现7190万港元，而三菱日联金融则增持中海宏洋904.7万股股份。在增持方面，龙湖的大股东在本月继续增持公司股票，支持公司的发展，提振市场信心。
06. 股价变动：政策利好政策下两市地产相关股迎来大涨
由于本月房地产利好政策频频推出，因此两市的地产相关股大多都迎来了大涨，A股仅有一家地产股整月下跌，H股整月上涨的地产股占比将近70%。在H股方面，本月亿达中国的月涨幅达到了941.67%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股票在8月17日之后长期停牌，11月23日复牌后在政策东风下直接大涨316.7%，24日又继续大涨272%，最终使得整月的涨幅达到了941.67%。除了亿达中国的特殊表现之外，碧桂园、龙光、时代中国等多家房企的股价整月涨幅超过了100%。
在A股房企方面，本月中交地产(000736)的涨幅较大，企业股价从月初开始就缓慢上涨，在月中略有回调，而从24日直到月末则连续出现了5个涨停板，从而使得最终整月的涨幅为100.88%，成为了A股涨幅最大的房企。
排版丨太阳
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