2022年，在房企风险外溢、疫情频繁扰动等因素影响下，我国房地产市场进入了深度、持续的下调。这种深度下调，是在一个长期下行的周期里叠加了短期下行力量。长期下行周期指房地产市场需求中枢水平下降，主要是由城镇化速度放缓、人口出生率下降、老龄化程度上升的基本面所致。需求下降、疫情扰动放大了房企风险的外溢性，加重了居民购房的观望情绪，使得短期市场修复艰难。
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长短期因素叠加给市场运行带来诸多不确定因素，不利于市场平稳健康发展。因此，房地产调控政策和金融政策在防风险、保交楼和稳需求等方面给予了更多支持，为接下来的市场运行注入了更强的托底力量。供给侧出清过程中是否面临库存缺货局面？住房需求释放有何新的特点？明年市场量价会不会再现大幅下降？带着这些疑问，本文将从影响供给侧和需求侧的关键变量展开分析，以期找到市场新平衡的答案。
供给侧：从积库存到去库存
影响供给侧的关键变量为供给量和价格的变化。
拿地减少不会导致短期缺货。截至2022年10月，全国新建住宅销售面积累计同比下降约26%，住宅新开工面积累计降幅约39%，住宅用地成交规划建面累计降幅超40%。拿地和新开工降幅明显大于销售，拿地和新开工又代表了未来新房?的潜在供应量，这是否意味着2023年会出现新房整体供应紧缺的局面？我们认为不会。2023年市场供应端主基调以盘活存量去库存为主。
当前新房库存仍然处于高位。广义库存常用累计新开工面积减去累计销售面积衡量，即使2022年新开工和销售形成缺口，广义库存仍然在25亿平米以上。狭义库存常用统计局公布的商品住宅待售面积衡量，特指已竣工可售的现房，主要是尾盘和积压项目，截至2022年10月，狭义库存累计同比上升约17%。一二线城市平均出清周期升至16个月，三四线城市平均出清周期超过20个月。
新房供应逻辑由“投资推动”转为“需求拉动”。过去行业逻辑为高杠杆驱动规模增长，投资拿地受市场景气度影响相对较小，因此供应端往往领先需求端变化。现在逻辑反转，企业投资需要高度依赖经营现金流，依赖销售回款，需求变化领先供给调整。由于2022年销售市场剧烈调整，企业回款及现金流受影响较大，尽管融资环境逐渐改善，企业以需定供的决策思路不会轻易改变，对待新增库存态度维持谨慎。即使2023年销售市场修复，企业不需要大量新增土储也有足够的货源，通过加快尾盘促销、现有停工库存和正在动工还未获得预售证的项目的施工进度，以及新开工还未动工的土储，即可快速转化为可售货源。
二手房供应量稳定增长。贝壳研究院监测的重点50城?的当前库存房源量较2021年末上升14%，2021年末较2020年末上升13%，二手房库存供应量变化基本稳定。受整体市场景气度影响，2022年二手房流通速度减慢，新增房源量较2021年同样有所下降。因为价格下跌下消费者预期不强，购房意愿减弱，以换房为主导的市场，不买也就意味着不卖，所以新增库存变化幅度相对平稳。
供应价格预计先降后稳。由于项目滞销、土拍热度不高等因素，各地对新房项目备案价下调幅度的容忍度提高。随着政策对房企支持力度的增加，企业在项目定价的自主权提高，这会使得滞销盘或库存项目有更灵活的定价空间。企业要改善资产负债表，外部融资支持固然重要，但现金回款仍处首要地位。2023年需求面尚未完全企稳之前，企业依然有以价换量的动力，新房供应价格有进一步下行空间。二手房方面，当前重点城市二手房平均议价空间（挂牌价和成交价的差额占挂牌价比例）已升至10%，处于近几年高位。买卖双方达成合意价需要卖方做出更大的价格让步，这一特征还将延续，直到更多买方入场后议价空间逐步回落。
需求侧：从超前消费到理性消费
居民会根据家庭收入水平变化和房价预期来调整其住房消费决策。当居民收入水平相对稳定并且预期房价在未来会快速上涨时，会触发购房者的提前购买行为，以及通过增加杠杆购买比当前住房需求更大的房子，从而形成住房消费的提前释放，体现为住房市场短期需求增加。根据对新增住房需求的测算，2017-2021年这五年的年均新增住房需求中枢在14亿平米，但实际每年的新房销售面积均超过14亿平米，2021年达到了15.7亿平米。这是房价上涨乐观预期使得住房消费提前释放的结果。
2021年下半年以来，房价上涨预期被打破，截至2022年11月贝壳50城二手房房价指数已连续下降16个月，过去对房价上涨的乐观预期转为对房价持续下跌的担忧。叠加居民收入预期的降低，居民的住房消费由过去多年形成的提前消费机制转变为理性消费、延迟消费，购房偏好从追求资产回报转变为追求性价比，更加注重决策质量。因此，我们看到今年新增住房需求和销售量已经大体相等。这表明“房住不炒”真正起到了作用，现在的销售基本等同于真实“住”的需求。未来，理性消费在住房市场深入人心，需求释放将围绕住房需求中枢合理波动。据贝壳研究院测算，未来五年的年均新增住房需求中枢在11亿平米左右。
需求向核心城市改善群体集中。改善住房需求已经成为当前房地产市场的主要稳定器和驱动力，全国层面改善性住房需求占总需求5-6成，核心城市改善需求占比更高。核心城市住房价格高，人均住房面积小，老房子占比高，购房门槛和需要积累的换房成本也更高，因此待释放的改善住房需求更强。随着稳需求政策向高能级城市扩围深化，以改善需求为中坚力量的住房需求有望加快释放。
市场展望：从“不稳”到“稳”
2022年的新房销售大降是意料之外情理之中的深度出清，同时也带动销售规模与真实住房需求相匹配，接下来市场不具备继续大幅下降的基础。新增供应压力的减少有助于缓解市场库存去化压力，并与中枢下行的需求形成新的平衡。
销售总量平稳。2023年市场销售额与2022年大体持平，预计全国新房市场销售额同比基本持平，二手房市场销售额略有修复。保交楼取得实质性进展之后，消费者对购买新房的观望情绪在很大程度上得到缓解，近期积压的部分延迟购买需求有望在2023年逐步释放，带动全年新房成交量略高于新的需求中枢11亿平。二手房成交略有修复主要受益于两方面。一是二手房市场弹性大，下行期先于新房调整且调整幅度更大，修复时同样快于新房市场。二是换房政策利好加快兑现。换房退个税政策将于2023年底到期，叠加核心城市改善需求支持政策的落地，部分改善换房需求可能在2023年释放。
全年价格趋稳。重点城市市场价格预计二季度到年中企稳。至2022年11月，贝壳50城中除北京、上海等个别城市二手房价格略高于去年同期外，其他46个城市价格均同比下跌，部分城市房价已实现较为充分的价格出清。2023年一季度大部分城市新房市场仍处化解库存阶段，新房二手房价格有继续调整惯性，随着价格出清，成交量在二季度后重回修复通道，价格将逐步企稳。下半年核心城市房价在长时间回调后有望小幅回升，带动全年价格整体平稳。
新房二手房市场联动性更高。2022年下半年，新房交付风险使得消费者对新房风险规避情绪急剧上升，进而出现无交付风险的二手房市场韧性强于新房市场的局面。随着供给侧对保交楼和优质房企的支持深化，房企资金压力实质性缓解，购买新房的保障得到加强，加上改善换房需求的释放，一二手市场的联动同步性有望增强。
核心城市核心区市场稳中有升。全国整体市场成交量基本稳定，背后是区域结构的进一步分化，头部市场将占据更高的份额。过去三年，市场持续向长三角、大湾区、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。这些城市过去人口净流入较大，需求提升快，但部分核心区新增住房供应跟不上，依然面临住房供需缺口。除了城市之间的分化，城市内部分化也将延续，核心区拥有更坚实的人口和产业支撑，其市场份额、价格走势都将表现出更强韧性。
