在融资端的“春风细雨”洒向优质房企的同时，一些已爆雷房企的债务展期、重组也取得了进展。12月份，龙光集团境内债整体展期获得通过、融创中国披露境外债初步重组方案、世茂股份(600823)拟寻求44亿公司债整体展期。
出险房企的债务整体展期、重组充满挑战，“自救”工作艰难，其整体展期获得通过背后，既体现了政策宽松下债权人信心增强，也是债务人、债权人双方谈判与博弈实现双赢的一个结果。
除了优质房企融资迎来利好外，当前一些出险房企的债务展期、重组也取得了进展。资料图片
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利好政策下房企化债加速
相比于单只债券的展期，债务的整体展期或者重组，涉及的投资者众多，更为复杂。
8月7日，龙光集团官宣将暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，共计16亿美元。
同一日，富力地产刊发2021年经审核业绩报告，其中首次披露了其已发生债务违约的事实，截至公告日已有298.83亿元的银行及其他借款违约或交叉违约。而在之前，富力地产的旗下美元债刚刚获得整体展期。
三个月后的11月份，富力地产公告披露，公司境内公司债券整体展期获得通过，8笔公司债券加权平均到期期限从约4个月成功延长至3年以上。这也是首家完成境内外债券整体展期的房企。
此后的12月份，龙光集团公告称，境内债整体展期事项于12月6日获得债券投资人表决通过，已展期债券及ABS（资产证券化）展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月。
不止于此，融创中国也表示正积极推进境内公开债整体重组，近日已对债券持有人发布境内债重组方案，并将就展期方案召开债券持有人会议进行投票表决。
时值年底，一些出险房企境内债务整体展期或者重组取得明显进展，这释放着积极信号，不仅体现了“金融支持房地产政策”密集出台下债务解决速度的加快，也为其他出险房企的化险提供思路与借鉴。
债务重组方案不断优化
中证鹏元工商企业评级董事郜宇鸿认为，“金融16条”文件中提及对于按期兑付有困难的，可通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。事实上，在政策出台前，各家房企与债权人沟通磋商展期事宜已经持续数月。龙光在11月初提交境内债重组方案后，多部委出台了金融支持政策，市场对地产行业的信心有所提升，最终重组能够顺利通过，政策出台的积极引导和监管部门的协调起到了很大的作用。
在业内人士看来，支持政策频频落地，债权人市场信心增强，这对于境内债务的整体展期或重组、谈判都有积极意义。不过，债务人必须诚意到位，充分考虑债权人利益与诉求，不断优化方案，才能推动整体债务的化解，实现双方利益双赢。
从龙光集团的展期方案优化与调整，就可以看出其中双方博弈与共赢的思路。
据了解，龙光集团根据企业自身及投资人意见对境内债券的展期方案进行了调整与优化，将展期期限从45至54个月调整为36至48个月， 缩短了6-9个月，展期首年的利息兑付比例提高至50%。
已经于12月9日进行境内债整体重组方案投票表决的融创中国，也对方案进行了优化。在已到期的债务方面，最新方案将展期时间从3.7年降至3年；针对未到期债务，将展期时间从此前的4.5年降至4年。
“从重组的方案上看，展期期限进一步延长到3-4年，压力进一步延后，能够为房企争取到更长的喘息时间；基本需追加资产抵押或股权质押，因此房企是否能够成功进行债务重组仍取决于自身存货的质量，拥有优质项目更能够增强投资者信心。”郜宇鸿如是说。
在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，境内债整体展期或者是重组能通过的原因主要就是债权人对于当前行业现实的充分认知，其次则是出险房企尽量考虑债权人诉求的债务重组方案让债权人更容易接受。
境外债化解仍存难点
在境外债方面，此前12月9日，融创中国对外公布了境外债务重组进展，并披露初步重组原则和建议重组框架概要。
据悉，过去数月以来，融创中国一直与本金约91亿美元的优先票据及其他境外债务的部分持有人及其顾问进行建设性接洽。现有债务持有人已成立境外债权人小组，对公司的财务和经营状况进行了深入调研，并在制定重组框架、收窄各项经济条款的分歧上取得重大进展。
虽然融创中国的境外债重组披露了初步方案，但整体看来，相比于境内债重组，部分已爆雷房企虽然踏上了境外债务重组的道路，但仍是难点较多、进展缓慢。
郜宇鸿表示，境内债券市场受政策环境的影响更大，监管机构维稳的态度坚决，窗口指导更易操作，因此房企境内债成功展期的更多，实质违约的债券数量相比境外更少。大部分境外发债主体没有实质资产和实际业务运营，境外债权人缺少维权抓手，部分债权人只能通过申请清盘呈请的方式向房企施压。
据了解，今年以来，包括恒大、融创、新力、大发、花样年、佳源国际、祥生控股等在内的房企遭遇债权人提出的清盘呈请。
柏文喜称，难点在于境外债属于信用债，债权人手中没有足够的维权抓手，而且即使按照发债合约债权人也很难跨境执行相关条款，所以不少房企出险后首先选择对境外债“躺平”。这就导致境外债权人很难对出险房企产生信任感。
解决境外债的关键点是什么呢？柏文喜认为，在于如何在出险房企与境外债权人之间建立信任感，一个办法是提供相关增信措施，另一个办法是提升回报条件以降低债权人的机会成本。
“想推动境外债务整体重组成功，发行人和投资人均需要做出让步，重组成功的核心还是需要房地产市场销售有所恢复，提振投资人信心。”郜宇鸿如是说。
新京报记者 段文平
