撰文|张银银&编辑|欣欣然
2022年12月21日，证监会官网发文称，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。
(相关资料图)
房企借壳上市在2010年被实质叫停，如今再获肯定，引发市场关注。
文章还说，大力支持房地产市场平稳发展。全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策。
同时，加快打造保障性租赁住房REITs板块。
回顾近段时间以来，政策面对房地产的支持简直数不胜数。暖风不断，楼市信心能恢复吗？2023年房地产会好吗？杠杆游戏觉得关系的其实不仅仅是地产，而是更多。
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房地产最强暖风吹个不停
过去一年多时间，地方和金融机构在购房准入门槛、税费、首付、利率等方面，其实一直在放松。但是对楼市提振的效果不明显。
原因大家都懂。
进入2022年12月，我们深刻感受到，最高层提振包括房地产信心在内，让经济生活更好恢复的决心。
也正是因此，房企借壳上市被叫停十余年，如今重获支持。
其实近期，除此之外，最高层级的政策暖风不断。
1）比如12月14日，《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》对外发布。第一部分“全面促进消费，加快消费提质升级”就提到，“房住不炒“的定位不变，希望促进居住消费健康发展。加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
在人口净流入的大城市，扩大保障性租赁住房供给。同时提到无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展等——房地产产业链很长，非常重要，当然，上述措辞也让部分朋友感到提振可能不够，既要又要，怎么行？
2）12月15日，刘副总在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞，在发言中提到“房地产是国民经济的支柱产业”。
“对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。”他指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
再次强调支柱产业，提振市场信心意图明显。
3）12月15、16日，中央经济工作会议提出，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
会议提出要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
4）11月以来，以“金融16条”为代表，允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度、后续商业银行积极跟进落实资金支持、“第二支箭”“第三支箭”先后落地，一定程度改善了房地产企业的资金面。
图表来源|中银证券（特此感谢）
据各机构数据，三箭齐发，房企们至少获得了3、4万亿元的授信。
一些房企还发布了股权融资计划。
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信心是个综合性问题
尽管此前也有各种救市，但11月的地产表现依旧不好。
前11月份，商品房销售面积121250万平米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。
11月末，商品房待售面积55203万平米，同比增长10.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。
前11月，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%。
其中，国内贷款15823亿元，下降26.9%；利用外资66亿元，下降26.6%；自筹资金48994亿元，下降17.5%；定金及预收款44601亿元，下降33.6%；个人按揭贷款21870亿元，下降26.2%。
12月20日，财政部数据显示，今年1-11月，全国政府性基金预算收入6.02万亿元，比上年同期下降21.5%。
其中，国有土地使用权出让收入5.12万亿元，比去年同期下降24.4%。
2020年前11月，国有土地使用权出让收入为6.51万亿元，同比增长12.9%。
2021年同期，该数字为6.76万亿元，同比增长3.8%。
各地也想了很多办法，比如付款周期延长，增加供地轮次，找人兜底。
从销售和买地角度，我们可以感受到，市场信心尚未恢复。
房地产信心，在杠杆游戏看来，不仅仅是房地产的，而是对经济和个人有没有信心。
从中央经济工作会议开始到12月20日的国常会，对此有全盘的思考。
比如最近这一次国常会说，实施稳经济一揽子政策和接续措施，为应对超预期因素冲击、推动经济运行由下滑转为回稳发挥了重要支撑作用。这些政策措施仍有释放效应空间，特别是重大项目建设和设备更新改造，在当前和未来一段时间对扩投资带消费仍将发挥重要作用。
现在工作做好了对明年稳增长也会起更多成效，要抓住时间窗口，狠抓政策落实。
具体来说：
一是对落实稳经济一揽子政策措施，抓好填平补齐，确保全面落地。
二是推动重大项目建设和设备更新改造形成更多实物工作量，符合冬季施工条件的项目不得停工。
三是坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业提振信心、更好发展。支持平台经济健康持续发展。结合实际促进服务消费有序恢复。落实支持刚性和改善性住房需求、保交楼和房企融资等16条金融政策。
为国际贸易投资洽谈提供最大程度便利。随着优化调整疫情防控措施的有序推进落实，要统筹协调保持经济回稳态势，为明年经济增长打好基础。
特别是第三点，太重要了。现在重心回到经济上来，困难还会持续一段时间，但我相信只要坚持走正确的路，我们信心逐步是可以恢复很多的。
当然，要恢复到过去“买房就是赚钱”的阶段，也不现实，且是中国经济不能接受的。
无论如何，2023年经济大干一场，是非常迫切的。
3
2023年楼市走势：信心捍卫年
国海证券的夏磊老师做了一份“2023年房地产市场展望”的研报，杠杆游戏看完觉得很多分析和判断非常不错，我简单介绍一下，并谈谈自己看法。
1）2022年供地少，明年新增住房供应有小缺口。当前已供地量仅为去年全年一半左右。2022 年前11月，全国住宅用地共成交规划建筑面积9.1亿平米，占去年全年的 51.4%，与往年成交量相比，供给不足。
2019-2021年全国住宅用地成交建面分别为：21.0亿平米、23.5亿平米、17.7亿平米。
图表来源|国海证券(000750)（特此感谢）
当然，2022年尚未结束，12月还会有些供应。但2022年整体供地少，这是无法逆转的。
2023年，杠杆游戏认为，这会反映到开盘上。
2022年预计全国商品房销售13亿平米、商品住宅销售11.4亿平米，假如明年销售略有提升，那么2022年的土地供应显然有点不够。
当然，现在市场上存在很多开工未销售、甚至未开工的历史地块，总体上2023年新房供应基本平衡。
2）一线市场可能热度较高。2022年前11月，一线城市住宅用地成交建面2643万平米，占全国比例为2.9%。全年预计2800万平米。
预计2022 全年，一线市场住宅销售3773.3万平米，2023年预计住宅销售3848.4万平米，那么2022年给供地，显然会出现一些缺口，要靠存量项目供给。
总体而言，2023年一线市场起码不会更差。
3）二线城市处于供需平衡的临界点。国海证券预计二线城市2023年住宅供给存在 0.1亿平米左右的缺口。
2022年前11 月，二线城市住宅用地成交规划建面2.1亿平米，占全国比例为22.8%，预计全年二线城市住宅用地成交建面在2.2亿平米左右，假设100%形成有效可售供应，对应明年2.2亿平米的住宅供给。
如下图，预计2022年全年住宅销售2.1亿平米，2023年2.3亿平米，那么将有0.1亿平米缺口要靠存量项目供给。
图表来源|国海证券（特此感谢）
二线市场当然也是要细分的，热点城市2023年的供需缺口或许更大。
4）三四线市场可能还是疲软，有供给过剩风险。三四线城市供地总体充足，不缺地，缺人、缺韭菜。
保交楼，大概比什么都重要。这是决定更多人是否愿意买房的基础。
综上，杠杆游戏认为2023年无论房地产还是经济，非常重要，如果2023年能稳住、止跌回升，2024年及以后，我们的信心才会更足。
2023年，我觉得可以定位为“信心捍卫年”。
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