最近一周陆续有好几个市场平台公布了深圳房产的价格数据，数据一出咱可兴奋了，马上就拿着数据开始看开始分析。
大家都知道，现在深圳的二手房价格是“不能说的公开秘密。”
(相关资料图)
你说不能说吧，一问中介啥都知道；
你说能说吧，你又确实很难拿到全面系统的数据。
反正最后坑的永远是我们这些苦逼从业者和买家，咱只能靠中介平台提供的房价数据解解渴。
算了，不吐槽了，说回房价吧。
这次公布的一系列数据中，我首先关注到的是整个深圳、同时也是全国经济最强区南山的房价。
图源：赛迪顾问
首先，根据乐有家的数据，会发现，南山近一年报价接近指导价的房源越来越多。
报价高于指导价20%的房源，从一年前的83.6%下降到了如今的63.3%；
而在我搜寻南山房价数据的时候，发现南山降价的房源真不少。
最夸张的是后海片区的小区观海台，南二外海德学区房，去年价格最高的时候82平户型成交1940万，如今的挂牌价跌到了1258万。
总价一下子下跌了700多万，跌幅达到35.15%。
自从指导价政策出现以后，南山一直都是二手房降价的大户，但具体跌了多少，很多人包括我，其实根本说不清楚。
既然上一周写了龙华和龙岗的降价情况，这一周咱们来重点看看南山的二手房具体跌了多少。
当然了，除了南山之外，想知道其他区的二手房具体降价幅度或者具体有哪些笋盘，可以直接扫码咨询。
另外，想要我们分析哪个区、哪个板块的二手楼盘，直接在评论区给我们来些提议吧，点赞过40个，咱们就继续更新。
我根据我整理的信息，分不同区域给大家说一下南山部分降价成交的房源。
后海-深圳湾片区:
观海台
82平2房户型，去年2月份成交1940万；
如今的挂牌价1258万，跌幅35.15%。
太古城南
两年前41平1房最高成交885万；
今年4月成交价跌至680万，跌幅达23.24%。
太古城北
76平2房，去年4月最高成交达1520万；
目前76平2房报价1290万。
漾日湾畔
73平2房户型，去年年初，最高成交在1600万；
今年3月份成交1300万，不到一年的时间降价300万，降幅达18.75%。
滨海之窗
86平2房小高层在2020年底成交最高接近1700万；
同户型上个月的成交价1350万，降价了350万。
区域点评：
后海和深圳湾的房子，虽然不都是豪宅产品，但基本上都是豪宅价格，总价分分钟1500万以上，豪宅价格的楼盘一旦降价，那自然也是大几百万上下的往下跌。
但有意思的现象是，后海、深圳湾片区的偏小户型业主降价成交比较多，大户型的业主报价反而没什么降价成交的案例。
一是因为片区均价高，大户型的房子总价都在2000万以上，能有这个购买力的是少数。
现在这个行情，除非有真正稀缺的户型或者朝向，否则不会有人大降价接盘。
二是在这个地段买大户型的都是有钱人，基本不缺现成的资金，也更愿意持有优质资产，很少会降价卖。
西丽：
宝能城
去年88平户型总价成交1300万，单价14.6万/㎡；
今年6月份，最新成交一套75平3房，成交价908万，单价12万/㎡，单价降价大约17.8%。
博林天瑞
去年89平户型成交价为1280万，成交价14.3万/㎡；
今年成交一套112平户型，成交均价暴跌到11.4万/㎡。
天悦湾花园
去年88平成交1260万，均价14.3万/㎡；
今年5月同户型成交一套1192万，均价13.5万/㎡，下降幅度相对来说比较小。
鼎胜金域世家
去年89平成交1000万左右，单价11.2万/㎡
今年4月同户型成交价898万，单价9.9万/㎡，降了102万。
区域点评：
上面提到的楼盘，基本上都是西丽过去3-5年涨幅最大的二手楼盘，价格泡沫一直比较大。
宝能城和博林天瑞是大学城片区的标杆楼盘，最高的时候业主报价是在15-17万/㎡，
天悦湾花园和鼎胜金域世家是留仙洞片区核心的次新盘，最高峰报价13-14万/㎡。
这一批楼盘如今的跌幅基本可以对应前两年的涨幅，这说明西丽最近两年的涨幅基本上都是市场行情的溢价，没有多少价值支撑。
当然，除了少数降价盘之外，现在这些次新盘业主报价普遍还是偏高，西丽毕竟有产业和科教概念，整体界面也比较好，多数业主的底气还是很足的
前海：
诺德假日花园
48平2房，2020年最高的时候价格830万；
今年同户型成交价跌到595万，降价幅度达到28.31%。
中海阳光玫瑰园
今年5月份成交一套111平，总价1316万，单价11.7万/㎡；
2020年12月成交一套86平，成交价1230万，单价14.3万/㎡。
佳兆业前海广场
去年年初，107平5房，成交价1600万，单价14.95万/㎡；
最近的成交是一套230平的大户型，成交价2300万，单价只有10万/㎡。
区域点评：
前海过去两年的涨幅就算是在涨幅最夸张的南山，都是数一数二的板块。个别楼盘30%-40%的涨幅是家常便饭。
当然，涨得时候猛，降得时候也猛。
前海的二手房是南山比较早就开始降价的板块。
去年指导价政策刚出炉的几个月，前海上述这几个楼盘就因为传出被深房里炒作控价而率先遭到打压。
因此从去年3、4月份开始，诺德假日、中海玫瑰园就已经有业主开始降价。
从最高峰15-17万/㎡，降到如今成交价在11-13万/㎡左右。
当然，虽然都是大跌，但是放长远来看，前海的定位以及未来地位都比西丽要高，板块价值更胜一筹。
所以现阶段我认为前海的二手只是一个短暂的回调，长期价值依然可以看好。
目前前海的市场里面也有一些价格优惠的二手笋盘值得下手，要具体了解前海二手笋盘的具体价格信息，可直接扫码咨询。
南山中心：
南海城中心
2020年，237平大户型成交价1550万；
最近一套同户型法拍房，成交价1097万。
向南瑞峰
最高时66平户型，成交价730万，单价11万/㎡；
今年6月份成交一套126平户型，成交价936万、单价7.3万/㎡，跌幅非常大。
区域点评：
南山中心区的房子很多，单价相对便宜，同时也是南山近指导价卖房最多的片区，多数出现在中介朋友圈的南山指导价房源，不是南山中心就是南油片区。
现实来看，南山中心的二手房，现在确实是买入南山二手的最低门槛，中介肯定更愿意宣传。
但是从成交数量上看，南山中心片区的二手楼盘成交量都不大。
上面两个楼盘，向南瑞峰今年成交2套，南海城中心今年无成交。
事实说明，即便是便宜卖也未必就有市场。
大冲-科技园
华润城润府三期
89平2房，去年3月成交最高达1650万，均价18.5万/平；
今年2月同户型成交价跌至1350万。
华润城润府一期
89平3房户型，去年6月最高成交价1850万；
今年同户型成交了一套1510万。
松坪村三期
49平2房，成交达565万；
今年6月同户型成交跌至440万。
区域点评：
大冲科技园的代表楼盘是华润城，从实际成交价格看，华润城的跌幅其实也不小。一期和三期的同户型成交价都跌了300万左右。
但是，成交房源之外，华润城其他房源的价格变动不大，绝大多数房源的挂牌价还是居高不下，该挂高价一点不含糊，降价买的反而成为了少数的奇葩。
看来，科技园这边的业主和后海、深圳湾这一片的业主心态都比较像，天不塌下来不降价。
当下如果有足够预算，与其勉强接盘这些片区的高价二手，不如考虑新房。
最近南山的前海宸湾推出的几套特价房降价幅度很大，接下来可能还会有新盘效仿。
想要第一时间获取楼盘降价的信息，直接扫码添加我们的置业顾问吧，会第一时间给你提供最新的市场信息。
总结一下目前南山二手市场的特点。
第一，
部分之前上涨太快的楼盘，这一轮下跌幅度都非常大。
典型案例就是前海、西丽的二手楼盘，
这些板块的次新盘前几年炒作氛围太浓，价格虚高，这一轮冷周期都遭受到来市场的毒打。
都说如今西部价格跌幅很大，
在跌幅的区域内，南山是西部代表，而前海、西丽是南山的代表。
第二，
两极分化严重。
别看成交降价幅度那么大， 实际上业主愿意降价甚至跌破指导价在南山还是少数，多数人选择不降价。两极分化明显。
和我之前写过的龙华相比，南山多数业主信心比较坚挺甚至是高调。
除此之外，板块之间也有分化。
像华侨城、安托山那一片、包括蛇口、深圳湾，这些板块多数是豪宅产品，豪宅产品基本上不受市场影响，降价房源很多是法拍房。
实际业主自持的房源，要不不卖、要不就是挂着盘“观赏”。
偏刚需的南山中心、南头、桃源，业主更愿意降价，笋盘出现概率高；
高位回调的西丽、前海，降价房源也不少。
第三，
降价热闹，但实际成交数量少。
南山一直都不是深圳二手房的成交大户，现在行情变冷，买家更加不愿意接盘价格奇高的南山二手房。
在中介朋友圈内，我甚至能看到福田中介发的成交喜报，但南山的呢，无影无踪。
朋友圈看到的福田华强北最新成交情况
想入场南山的买家，不是跑去买新房，就是选择观望，二手房价格除非真的很笋，否则很难吸引成交。
现阶段深圳的新房价格陆续有各种骚操作降价，二手房和新房一比，就显得没那么香了。
从现实角度来看，除非是非常有价值的板块如前海，否则我们还是坚持推荐大家买南山的新房。
如果你现在考虑低位入手深圳，我们最近整理了南山和其他各个区的价值新盘名单，想要可以扫码领取，同时，我们的房产置业老师还会给你提供购房建议。
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以上为正文，来自湾区区长
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