每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺
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房企境内融资市场“破冰”后，海外市场终于迎来春风吹拂。据中指研究院监测，2023年1月房地产企业非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。其中，1月房企海外债发行67.3亿元，虽然同比下降21.2%，但在连续5个月断发后，终于再度迎来曙光。此外，境外发债主体不仅有金茂、越秀等央企国企，万达商业这样的民营房企也成功发行了美元债。
据中指研究院监测，去年11月“金融16条”以来，银行给予房企的授信额度已超5.5万亿元，短期住房开发贷规模有望延续修复态势。
境外债融资环比增91.5%
今年1月越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券，万达商业发行了4亿美元的优先票据，而去年仅在上半年有卓越、新城等少数几家民营房企成功发行过美元债券。
中指研究院数据显示，1月，房企境内债权融资393.8亿元，环比减少50.6%，同比减少19.5%；境外债权融资50.39亿元，环比增加91.5%；资产证券化融资为95.2亿元，环比增加17.9%。
2月7日，中指研究院企业研究总监刘水通过微信向《每日经济新闻》记者指出，此前受境外债券频繁违约影响，房企海外债发行严重受挫，投资人信心短期内难以修复。而头部央国企凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道，为行业恢复发行境外债券打造了基础，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归海外债发行。
境外融资市场的转向开始于去年底。2022年11月21日，央行和银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。会议提出，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。
去年底以来，已经有龙湖、碧桂园、越秀等房企相继获得“内保外贷”业务支持获得融资。
同策研究院资深分析师肖云祥2月7日通过微信告诉记者，通过“内保外贷”的方式，实际上是为境内房企作信用背书，以此修复境内房企在海外市场的信用评估，有利于房企通过海外市场获得融资。随着国内政策环境的变化，投资者信心得到重塑，加之一些优质企业及信用度较高的企业再次突破障碍获得海外融资，这在一定程度上都起到了很好的借鉴作用。
房企融资谨慎向好
房地产境内外融资市场都在持续转暖，但放至整个融资面上看，冰封期虽已过，但也难言有多么乐观。
据中指研究院监测，2023年1月房地产企业非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。行业平均利率为4.32%，同比上升0.41个百分点，环比上升0.23个百分点。房地产行业信用债融资297.2亿元，同比基本持平，环比下降27.6。
刘水指出，受春节假期影响，1月份房企融资规模同环比均为下降，但降幅较2021年同期已有所收窄，表明在经历了一年的动态调整及年末的政策刺激后，行业融资进入了相对稳定阶段。
同时，在政策持续鼓励下，信用债发行主体出现明显多样化。除央国企及已经发行过增信债券的民企外，中骏、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列，出险房企也有成功发行，且均获得中债增的不可撤销连带责任担保。“第二支箭”政策不仅快速落地，而且惠及面在快速扩大，只要是合理融资需求，安全、出险房企均有机会获得支持。
从典型房企债券发行来看，1月华润融资额度最高，合计35亿元，平均融资利率2.17%。具体来看，典型房企中首开、首创的信用债利率较高，均为5.4%；招商蛇口(001979)最低，为2.16%；海外债中万达利率最高，为11%。
值得注意的是，2023年一季度将迎来今年首个偿债高峰，其中信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险企业的到期债务，占一季度到期债务的四成。
中指研究院认为，从2022年情况来看，到期海外债以展期为主，但一季度到期的部分债券已经历一次展期，当前面临二次展期风险，有较高的偿还压力。
肖云祥补充指出，海外融资市场曾经是国内房企融资的重要渠道，但是随着市场环境变化会较低点有复苏，但是在经过前两年风险的“洗礼”后，未来海外投资者投资会显得谨慎，投资面也会重点考虑优质房企、优质资产。
