长期“筑底”的房地产市场，在2月迎来久违的“小阳春”。
市场层面，前2月全国整体成交止跌企稳，多地市场出现明显的回升苗头。
企业层面，2月28日晚间，克而瑞发布的2023年2月中国房地产企业销售TOP100排行榜显示，2023年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。这也是百强房企自2021年6月以来，首次出现同环比双增长。
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不过，无论是市场还是企业，分化仍然是当前行业的主要特征。央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力却明显不足，业内预计2023年行业格局仍将继续分化。
央国企表现突出
随着疫情管控全面松绑、企业供应低位回升，春节以来房地产市场整体表现为止跌回升。
克而瑞数据显示，2023年2月，整体市场延续稳步修复行情，重点30城供应低位回升，环比微增7%；成交则强势反弹，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，各城市涨多跌少，市场回升苗头初显。
受此影响，百强房企业绩实现同环比双增长。除操盘金额外，全口径销售金额和权益口径金额也均实现同环比双增长，其中，TOP100房企全口径销售金额实现5184.2亿元，同比增11.8%，环比增长29.8%；权益口径来看，百强房企业绩同环比分别增长16.5%、34.6%。
累计业绩来看，百强房企1-2月实现销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。
不过值得注意的是，百强房企2月业绩的同环比增长，还有一部分原因在于今年1月和去年同期的基数相对较低。克而瑞认为，3月市场能否延续稳步修复的预期，还取决于企业整体的供应规模和居民需求及购买力的恢复情况。
从销售门槛变化来看，受保利、中海、华润、招商、建发等央国企业绩同比表现突出的影响，1-2月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元。
从企业排名来看，在今年1月保利全口径销售额冲至首位之后，2月继续蝉联，1-2月实现全口径销售额635亿元，同比增长约21.5%。
排名第2、第3的万科、碧桂园，前两月销售额分别为573.3亿元和562亿元。此外，中海、招商、华润继续占领第4至第6位，龙湖集团由1月的第9升至第7位。
华发、建发、金茂分别位列第8、第10和第11，1-2月均有明显增长；排名第14位的越秀，前两月同比增幅达到164%。
中小民企竞争力不足
与央国企和优质民企的突出表现相比，中小民企的竞争力明显不足。
从销售门槛变化来看，TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元，反观TOP30和TOP50房企，销售操盘金额门槛分别为61.4亿元和35.9亿元，同比降幅高达28.4%和29.1%。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低32.1%至11.3亿元。
“虽然行业整体出现积极信号，但对于中小民企来说，复苏仍然前路漫漫，任重道远。”在黑龙江省嘉庆房地产开发有限责任公司地产开发总监康凯看来，民营房企融资难的现象依然存在，多数房企面对2023年即将到来的大规模债务到期潮，偿债压力仍然较大。
“另外值得注意的是，虽然债务重组可以在一定程度上缓解流动性压力，但其本质还只是辅助手段。”康凯称，无论是展期还是债转股，任何方式的重组都只能缓解燃眉之急。
“重组之后，企业运营改善的核心还是在于销售端，修复基本盘、依靠销售回款恢复自身造血能力是关键。”易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，一方面，仍应以保交付为主要目标，保证货量供应、积极营销、促进销售去化及现金回笼；另一方面，也需要等待市场预期改善、需求端信心修复以及购买力的企稳回升。
