2023年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

2023-03-02 12:45:09 来源:克而瑞地产研究微信号

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导 读

1、成交规模仍延续低位,北京、杭州、苏州点状回暖


(资料图片)

2、投资百强门槛回升,总投资额仍同比下降20%

3、两成百强房企拿地,国央企仍是领头羊

4、京、苏、杭集中供地热度高,民企投资弱恢复

5、地块优质或吸引更多企业参与,土地市场热度将惯性延续

☉文/克而瑞研究中心

榜单解读

前言:2月份土地市场在核心城市集中供地优质地块的带动下点状回暖,但投资仍难言全面复苏。百强的门槛回到去年同期水平,总投资规模同比仍下滑20%左右。

企业端来看,仅有两成百强房企纳储,以国央企、部分优质区域型房企为主,值得注意的是,在苏、杭土拍之中,民企投资在逐渐恢复。三四线城市中,拿地则多以城投为主。

在政策宽松、销售回暖以及优质地块的加持下,预计集中供地土拍热度仍能延续。但上半年投资压力依旧不然小觑,民企能否恢复投资,需要“金三银四”市场作为支撑。

1

成交规模仍延续低位,北京、杭州、苏州点状回暖

截至2月23日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为4183万平方米,同比下降2%,环比下降4%。成交总价1280亿元,受杭州、苏州优质地块成交占比上升影响,平均楼板价上升至3060元/平方米,但仍低于近一年平均水平。

月内北京、杭州、苏州等热点城市举行了四场土拍,受益于土拍质量的回升,均取得了不错的市场热度。整体溢价率水平回升至5.38%,但封顶、溢价的只是少数优质地块,多数普通地块仍是底价成交,冷热分化依旧明显。

2

投资百强门槛回升,总投资额仍同比下降20%

截止2月末,在部分核心城市集中供地的影响下,企业投资表现较一月末有显著提升,体现在投资百强门槛回升:二月末新增土储货值为15.5亿元,同比仍微跌4%,但总价、建面百强门槛分别为4亿元和15.3万平方米,同比上涨25%和4%。但与2021年、2020年同期相比,百强投资的各项门槛值仍呈现明显下降。

从百强投资总量上看,与2020年-2021年存在较大落差,也并未回到2022年同期水平:截至二月末的新增土储货值、投资金额和建面百强合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米,同比降幅在15-20%之间。

3

两成百强房企拿地,国央企仍是领头羊

随着北京、杭州、苏州等城市推出优质地块,房企投资积极性略有回升。前两月超过两成百强房企在土地市场纳储,与一月仅零星百强拿地形成鲜明对比。但值得注意的是,万科、龙湖、中海、金地等集中供地常客前两月仍未有斩获,一方面是自身的投拓节奏、城市选择的差异,另一方面,在核心城市土拍火热下,竞拍摇号“运气不佳”。

就拿地企业而言,仍是头部国央企、优质区域型民企等老面孔。其中越秀、中国铁建(601186)等拿地金额同比涨幅超100%,建发金额同比增长70%,且拿地销售比显著高于行业平均。此外,民企投资呈现弱复苏状态,除新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍,而伟星、中天美好集团等区域型民企依旧表现强势,且投资聚焦在核心集中供地城市,两者拿地销售比均超过0.4。

4

京、苏、杭集中供地热度高,民企投资弱恢复

月内四个进行了集中供地出让的城市土地市场的热度呈现明显差异,杭州、北京、苏州溢价率均高达7%以上,其中杭州连续进行了2022年第五批、2023年首批集中供地,两次均维持了非常高的市场热度,萧山市北地块甚至有60家房企参与摇号;反之,郑州地市表现冷清,是四个城市中唯一有流拍发生的城市,且所有地块均底价成交。

在苏州、杭州的三次土拍中,本地民企投资有所恢复。尤其是浙系民企滨江、伟星、中豪等在杭州土地市场表现较为突出。相较之下,三四线城市则更多以城投为主。

5

地块优质或吸引更多企业参与

土地市场热度将惯性延续

我们认为,在政策宽松、销售回暖以及优质地块的加持下,接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升,但上半年投资压力依旧不然小觑,需要“金三银四”市场进一步回暖做强有力的支撑。

综合而言,我们认为判断投资回暖有三个信号,一是城投托底的减少与退出,二是参与拿地的企业数量增多,溢价率持续走高,三则是规模民企的投资复苏。从2月的集中供地来看来看,城投拿地比例确实降低,但多数是建立在地块供应减少、优质地块比例提升的条件之上的,虽然许多深耕型杭州民企拿地,但是全国化规模民企仍深陷泥潭。所以市场端来看,虽然核心城市、优质地块持续高热,但企业端投资全面回暖仍难度颇大,市场仍是高度集中。

值得注意的是,部分民企参与到土拍中并有所斩获无疑释放了积极的信号,后续能否延续取决于自身的经营状况,未来的土地市场大概率还是会呈现点状回暖的趋势,城市内部板块也将愈发分化。

排版:鸟姐、丰杰

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