红周刊丨熊颖
“大学城”建设、发展至今已经过去20多个春秋。而伴随“大学城”建设与时俱进的不光有周边配套，还有被挖掘出巨大商业价值的地产项目。
继20世纪90年代高校合并、高校扩招等一系列动作，大学城如雨后春笋般在全国范围内遍地开花。2000年8月，廊坊东方大学城率先拉开序幕；同一年时间，上海松江大学城启动建设；2003年，广州大学城开始建设。
(资料图)
不过，《红周刊》盘点各“大学城”周边地产项目发现，被赋予巨大想象力的大学城地产项目在实际的落地过程中，有人欢喜有人愁。各大学城在选址位置、高校师资等方面各有不同。受此影响，发展至今，各大学城生态的成熟程度也各有不同，而正是这一关键要素，直接影响着其比邻大学城项目的去化速度和受欢迎程度。
房企押宝“大学城”概念
哪一类大学城更受青睐？
据不完全统计，当前全国800多所公办本科院校中有424所在同城建立了450余个新校区，全国已建成或在建的大学城数量超过120个。
大学城的集聚效应也吸引来众多地产商的看好。以广州大学城为例，广州本土房企较早发现了广州大学城的商业价值。2009年，广州市国土和房屋管理局先后推出9宗广州大学城地块，均被越秀地产收入囊中，越秀地产也由此成为广州大学城板块名副其实的“大地主”。
那么，对开发商来说，什么样的大学城算得上是一个好的投资标的？
合硕机构首席分析师郭毅向《红周刊》表示，开发商拿地，核心会考虑的两大指标，一是价格；二是去化流速。而落到大学城本身来看的话，核心是看大学城能给周边的地产项目带来多大的增量购房需求。在大学城内，学生并不具备住宅这类大宗商品的消费能力，购房主力之一包括了各大学的教职员工，因此，大学城整体规模的大小、教职员工数量的多少，一定程度上决定了大学城能够带来多大的周边辐射需求。
但大学城内教职员工的数量总归有一个上线，购房主力还需要新的增量用户。因此，能否以大学城作为一个原点，去构建产业形态，形成一个较好的人才链条、产业链条，最终形成产业闭环，为周边带来更好的发展状态，才是大学城的核心竞争力。
郭毅指出，对开发商来说，其实并不是说它要投资的是大学城本身，而是投资的围绕大学城所衍生出来的一系列未来产业落地的可能性。如果大学城具备一定人才、资源以及资金的吸附力，并最终形成学-研-产-用全链条，完成从象牙塔到产业园区的蜕变，吸引更多的产业人群，那么就有可能带来更丰富和源源不断的购房需求。这样的话，以大学城为核心的产业园区才能够对房地产市场形成直接的拉动作用，才会是一个好的投资标的。
相反，如果大学城仅仅只是起到教书育人的作用，对周边市场没有太多的价值拉动，那么它则可能不太具备投资价值。
“大学城”拉动周边房价上涨
项目去化快慢还受成熟度影响
据《红周刊》观察，大学城一般地处城市郊区位置居多。而伴随大学向欠发达地区的加速迁入，最直接的影响就是，城市周边土地的利用方式由此发生变化，比如，农用地转商服、住宅等城市建设用地等。而伴随土地性质的变化，土地价值也会随之水涨船高。
《大学新建校区能带动房地产价格上涨吗？》一文指出，研究发现，新建校区整体提升了周边5公里范围内的商服和住宅土地的交易价格；除此之外，新建校区数量越多，地价相对上涨越多，相较于单个新建校区，大学城或高教园区的集聚效应和资本化效应更强；而新建校区距离市中心越近，土地的资本化效应越强。
多位房地产业内人士也向《红周刊》证实了“大学城”对周边房价的带动作用。易居研究院研究总监严跃进向《红周刊》指出，上海松江大学城的房价，确实会要比周边地区更高一点，因为高校相关的周边配套更好，尤其是结合地铁上盖物业，其市场表现会明显强劲。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向《红周刊》表示，广州大学城板块在商品房市场中属于比较活跃的一个板块。
广州大学城于2003年1月正式启动。2004年，大学城一期进驻了中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广州大学、广东外语外贸大学、广州中医药大学、广东药科大学、广东工业大学、广州美术学院、星海音乐学院等十所高校；之后，暨南大学、华南理工大学国际校区、广州医科大学等高校又陆续进驻大学城二期。
李宇嘉分析表示，广州大学城板块的活跃，一方面源于大学城内的众多高校资源；另一方面，还在于其较为优越的地理位置，不同于较多大学城地处偏远，广州大学城距离广州核心区域较近，乘坐地铁3号线到珠江新城约20分钟，所以它一直都是受刚需和新市民比较欢迎的一个板块。再加之广州大学城也是一个科创板块。
据了解，广州大学城内汇聚多家知名科创企业，比如，华润电力、中建不二幕墙、韩国LS集团、北京先进数通(300541)、河南省交通规划设计研究院、广州艾媒数聚信息咨询股份有限公司等多家世界500强等。
李宇嘉还指出，可以明显看出，广州大学城的成熟度较高，其产业、就业、人口、城镇化协同发展得比较好。
而较高的成熟度，也让广州大学城板块的去化速度能够跑赢其所属广州市番禺区内的较多板块。根据此前克而瑞广佛区域发布的广州各区和各板块去化周期报告，截至2022年6月末，广州大学城板块新房库存套数为1496套，去化周期为13.9个月，这一去化速度远超同在番禺区内市桥南板块的45.2个月、祈福板块的30.8个月、市桥板块的23.3个月以及化龙板块的20.9个月。
此外，《红周刊》还关注到，此前抢先在广州大学城拿地布局的越秀地产目前仍有越秀·大学城·和樾府、越秀星汇文玺、越秀·大学·星汇城等三个广州大学城周边项目在售。且《红周刊》在广州市住建局官网查询发现，其中部分项目去化表现较好，越秀星汇文玺（项目名称：文颂华府）自2021年10月取得预售证以来的一年多时间，去化率达到91.91%。
不过值得注意的是，2022年之后，大学城板块地产项目去化率开始出现走低态势。越秀·大学·星汇城(项目名称：德颂华庭）自2022年3月取得预售证至今的一年时间内，实现了47.64%。而晚一个月取得预售证的越秀·大学城·和樾府（项目名称：博颂花园）去化表现更是“大跳水”，仅有27.67%。李宇嘉向《红周刊》表示，广州大学城去化速度的变化受到整个市场下行的影响。不过在他看来，房企对广州大学城还是比较看好的。
部分项目陷入去化难困境
“大学城”概念热度减退
《红周刊》调查发现，虽然同为大学城项目，但大学城的发展成熟度、周边配套等因素直接影响大学城项目的受欢迎程度和去化速度，押宝“大学城”也并非一劳永逸的香饽饽。
广州大学城以外，良乡大学城同样被较多房企选择布局。据了解，良乡大学城是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，其最早以良乡高教园的身份出现，于2002年正式奠基兴建。良乡大学城地处北京城东南段，南临六环。目前，园区内已汇集中国社会科学院大学、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、北京中医药大学、北京经贸职业学院六大高校。
《红周刊》查询链家APP发现，北京良乡大学城周边分布有华发、首创、首开、龙湖、中建智地等房企的住宅或商业地产项目。
不过值得注意的是，目前，良乡大学城周边新盘的去化情况却并不理想。根据链家APP，目前，良乡大学城附近有三个新房楼盘在售，其中，万年广阳郡九号旗下的部分楼栋项目自2019年取得预售证后销售至今，去化周期长达5年但仍未售罄。
除此之外，良乡大学城周边的另外两个在售新盘中建学府印悦、中建学府印悦二期均隶属于中国建筑(601668)集团旗下的地产公司中建智地。2022年末曾有媒体指出，彼时，地处北京房山价格洼地的中建学府印悦取证3个月仅网签4套。
而3月16日，《红周刊》从北京市住建委官网获悉，中建学府印悦（项目名称：学府雅园）自2022年2月末开盘至今的一年多时间内，仅签约287套，占总套数725套的不到四成；而中建学府印悦二期更是自2022年10月开盘至今共签约55套，去化率仅为总套数515套的10.68%。
《红周刊》还注意到，中建学府印悦、中建学府印悦二期均存在降价销售的现象。以中建学府印悦二期（项目名称：学府沁园）为例，根据北京市住建委官网信息，该项目的住宅拟售价格区间为4.1万元/平方米～4.6万元/平方米之间，但该项目的实际成交均价却仅为3.98万元/平方米，降价幅度在2.93%～13.48%不等。
令人唏嘘的是，当前的去化难项目也曾是土拍市场的香饽饽，2021年10月，中建智地曾以14.6亿元拿下中建学府印悦一期地块，溢价率为8.15%。同年12月，中建智地再次出手，在28轮激烈竞价后，以18.63亿元的上限价格拿下中建学府印悦二期地块。
不难看出，去化难让“大学城”概念热度减退，曾经需要溢价才能拿下的良乡大学城地块也不在火热，今年2月，中建智地仅以17.2亿元底价摘得房山良乡大学城0023地块。而严跃进也向《红周刊》证实，据其观察，“大学城”的类似概念正在减弱。
郭毅向《红周刊》指出，大学城要想真正做到学-研-产-用全链条不光需要很长的发展周期，还得具备天时地利人和。以北京的大学城举例，真实呈现的，比如“学院路-中关村(000931)”，当前房价就是其价值的体现；而尚待发展的，比如，昌平沙河大学城、房山良乡大学城，其大学城对楼市的作用，更多还是停留在规划的想象力上。
据《红周刊》观察，目前全国范围内多个“大学城”仍处于建设和发展中，但就地产板块来看，“大学城”概念是不是笔好生意还因个体而异，最终取决于“大学城”本身的成熟程度。不过值得注意的是，当前部分“大学城”仍然处于“有学而无产”的阶段，产学研一体化还有很长的路要走。
（本文已刊发于3月18日《红周刊》。提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）
